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Toutes les astuces pour le logement
LOGEMENT : Tout savoir sur les arnaques en la matière
S'engager sur 15, 20, voire 30 ans, à vous de voir.... D'autant que les 15% à gagner chaque année sur la valeur du bien acquis ne sont plus à espérer dorénavant...Pourquoi une telle augmentation jusqu'à maintenant ? Tout d'abord, le déséquilibre entre offre et demande dopée par l'allongement de la durée de vie et la croissance de familles monoparentales. de facto, il y a eu une montée des loyers de 4,6% pour les appartements et de 3% pour les maisons chaque année en moyenne. Un crac est il envisageable ? OUI selon certains agents et économistes. Comme en 1991 la bulle peut éclater surtout quand on sait que certains paient le meme prix d'un appartement à Bobigny qu'il y a sept ans à Neuilly, on peut se poser qq questions... La banque centrale prend cela très au sérieux et compte bien remonter petit à petit les taux. Désormais avec des taux d'intérets revenus à plus de 4% et des conditions d'emprunt moins favorables, les acheteurs devraient être moins nombreux en 2007. La FNAIM prévoit en 2007 une stabilité du neuf et une baisse de 4% de l'ancien. NATEXIS envisage même une baisse des prix générale de 5% l'année prochaine et 10% en 2008...
Vous allez acheter ? Attention aux taux !!!
Comme acquéreur vous allez payer les droits de mutation : 4,6% du prix de vente. Où va cet argent? 3,6% va au conseil général du département où se trouve le bien et 1,2% à la commune. Imaginez bien que les collectivités locales ont apprécié cet engouement à l'achat ces dernières années... Dans les banques , le prêt immobilier devient un produit d'appel. On vous dit 4% et c'est pour 15/20 ans !Les banquiers n'hésitent pas à rogner sur leurs marges. Le banquier peut meme vous preter jusqu'à 110% du prix d'achat pour payer les frais de notaire. Nous portons votre attention sur la "negative equity" . ce mot barbare désigne l'allongement de la durée du crédit où les premières mensualités sont consacrées au remboursement des intérets. Mais si baisse des prix, ou si revente prématurée à cause d'un divorce, l'opération revient à rembourser davantage ce que vaut le bien... ATTENTION aux taux révisables ! Avec un taux fixe, pas de surprise, même mensualité chaque mois sur 5/10/15/20 ans, mais avec un taux révisable, le taux est révisé chaque année selon l'indice Euribor. Atout du taux : le taux de départ est plus intéressant qu'un taux fixe et souvent garanti pour les 2 premières années. Risque important avec la remontée des taux annoncée, se retrouver "étrangler" par des taux élevés. Comment se prémunir : Fixez un "cap", fourchette de deux points par exemple vers le haut et le bas que le taux ne peut dépasser. Exemple : taux "capé" à 3,5 +2/-2 ira entre 1,5 et 5,5. Si on vous propose du 4%, prenez le toujours ! Le taux révisable pourra mieux convenir à des investisseurs qui désirent revendre rapidement un bien.
Faut il prendre un courtier?
Oui dans la mesure du possible car ils pourront vous proposer des taux plus intéressants que si vous passez par une banque directement. Il en existe beaucoup sur internet (meilleurtaux.com , CAFPI, ACE, Empruntis...) .Sachez simplement que ni la caisse d'épargne, ni le crédit agricole n'ont des contrats avec des courtiers donc vous passerez à cote de leurs offres. De plus selon les courtiers, ceux ci ont plus ou moins de banques dans leur "panier de propositions". Comment cela se passe-t-il? Vous allez chez le courtier, vous amenez les pièces (bulletins de salaire etc..), il vous décroche un rdv dans une banque et il se rémunère soit directement avec la banque qui lui versera 1% du montant du prêt, soit il vous le demande directement. Ne versez jamais le moindre euro avant la signature définitive de l'offre de prêt ! Bien que cela soit interdit depuis 2001, il arrive que des courtiers réclament le paiement de frais de dossier en échange du nom de la banque avec qui vous allez traiter. N'oubliez jamais que cet intermédiaire a plutôt intérêt à ce que l'opération se réalise car il en vit !
L'assurance décès invalidité. L'offre de pret intègre de façon automatique en général cette assurance bien qu'aucune loi ne mentionne cette obligation. Son coût alourdi en général le taux d'intérêt nominal de 0,35% ce qui au bout du compte représente 10 à 15% du montant total du crédit. Le principe veut que la banque "refile en gros" sa clientèle à une compagnie d'assurance en bloc contre une discrète commission de celle-ci. Ce sont en général des assurances "mutualistes" donc que vous ayez 25 ans ou 50 ans, vous payez la meme chose. Dès les 50 ans passés, on vous le fait payer et passé 75 ans les garanties ne fonctionnent plus et donc l'assureur se mets aux abonnés absents. Autre cas moins réjouissant les malades, vous pouvez avoir à passer un examen médical chez un médecin agrée d'un groupe d'assurance. Si une anomalie est détectée (Pb cardiaque par ex), alors la "surprime" explose et peut vous coûter très cher. Plutôt que d'accorder une confiance aveugle au banquier, n'hésitez pas à voir un courtier qui pourra vous dénicher un contrat beaucoup moins onéreux que celui proposé par la banque. Le 1/1/2007 la convention AERAS (Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) entrera en vigueur par laquelle les professionnels s'engagent, en échange de surprimes, à faciliter l'accès au crédit des personnes handicapées et qui voyaient auparavant leurs dossiers refusés faute d'assurance. Le montant maximum du pret passera de 250 000 à 300 000 euros, la limitation de durée est levée et un système de mutualisation des surprimes permettra de réduire celles ci.
Et l'ISF comme à l'île de ré, vais je le payer si mon bien prend tant de valeur?
Vous avez tous eu echos l'histoire de ces paysans de l'ile de ré en Charente Maritime qui devaient s'acquiter de l'ISF car la valeur de leur patrimoine avait largement dépassé les 750 000 € seuil plancher pour commencer à payer le dit-impot. Certains -ils sont rares- ont demander une classification de leur terrain constructible en terrain agricole pour ne pas y être soumis mais bon, mieux vaut construire et en récupérer les fruits quitte à payer l'ISF selon certains, l'autre combine consiste en la donation à ses enfants majeurs. Soit en pleine propriété, soit à titre d'usufruit pour une période 5 à 10 ans. Cette dernière solution permet de récupérer son bien ensuite.
La taxe d'habitation , vais je la payer ? NON si vous etes au RMI ou avez plus de 60 ans et touchez moins de 7 417 euros par an. Des réductions sont accordées si vos revenus ne depassent pas un certain plancher.Son calcul reste toujours assis sur la taille du logement, sa situation etc... et sera souvent plus cher là où des collectivités ont besoin d'argent pour le social par exemple et de facto oins cher dans certains communes huppées. Cherchez l'erreur... Son mode de calcul est promis régulièrement à une refonte mais rien n'est prévu pour le moment...
Que penser des maisons vendues à 100 000€? Jean Louis Borloo, ministre de la cohésion sociale, afin de faciliter l'accès à la propriété a lancé la construction de lotissements de maisons à 100 000€. 700 sites en France sont susceptibles d'etre visés par la mesure. Seulement ces lots sont construits sur des communes souvent excentrées et les malfaçons sont souvent constatées. L'endettement est cependant considérable pour des familles souvent à revenus modestes avec des durées de 30 à 35 ans. Donc méfiance face à cette accession trop facile à la propriété...
Et les agences comment traiter avec elles? Souvent pour vous attirer dans leurs agences, leurs commerciaux n'hésitent pas à surévaluer votre bien pour au bout de 3 semaines vous demander de baisser son prix de 15 à 20%. Pour une bonne estimation déjà par vous même, sachez que le magazine PAP a édité un guide avec 33 critères pour évaluer un bien. Attention aussi aux mandats exclusifs qui vous iterdisent par exemple de faire appel à des concurrents ou de vendre vous même votre bien. Ce mandat régit &0% des ventes et peut couvrir au maximum 6 mois. Au delà il est considéré comme étant une clause abusive. La loi expose qu'après 3 mois, ce mandat exclusif peut être révoqué unilatéralement par lettre recommandée avec un préavis de 15 jours. Quid du mandat simple? Vous pouvez en réaliser plusieurs dans diverses agence mais sachez que les professionnels oublient souvent la loi Hoguet du 2 janvier 1970.Ce texte stipule que les honoraires seront versés à celui qui concluera la transaction en obtenant un avant contrat (promesse ou compromis de vente). Seulement si deux agences A et B ont été mandatés pour vendre un appartement. Si vous allez d'abord voir A et qu'il vous le propose mais que vous refusez puis que vous allez voir B et que vous acceptez, A vous reclamera surement les honoraires. Donc de nombreux litiges sur le sujet... Relisez bien aussi l'avant contrat qui récapitule la description du bien, d'eventuels problèmes de termites, les conditions hypothécaires,et détaille les conditions suspensives sans lesquels le contrat ne se réaliserait pas. Cet avant contrat est L'ACTE qui vous engage devant la loi et non l'acte notarié seulement. Si vous êtes locataires des abus sont à prévoir avec les charges locatives (elles sont payées à la base par le bailleur qui les repercutent sur votre loyer - eau, chauffage, entretien, gardiennage -). Ces sommes sont provisionnées chaque années puis régularisées auprès du propriétaire par le syndic. Seulement le locataire peut, en théorie, demander le double des factures justifiant ces frais car ces factures doivent être conservées un mois.Très souvent les sommes demandées pour l'entretien des parties communes et espace verts sont excessives et les locataires ne doivent honorer que les dépenses correspondant à la rémunération du personnel, charges sociales et fiscales. La TVA et marge bénéficiaire en sont excluent ! Et si la distinction n'est pas établiue dans les factures, le locataire n'a rien à payer! Autre source de conflit : Les travaux ! Un décret du 26 aout 1987 stipule que seules "les réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire."A savoir les poignées de porte, remplacement de vitres, interrupteurs, moquette etc... Mais les agences auront tendanceà vous rallonger la liste. Par exemple, le remplacement del a chaudière est aux frais du propriétaire sur présentation du devis dument établi. Les myens pour faire pression sont quasi nuls. La déclaration au greffe est un moyen efficace. Vous payez la nouvelle chaudière, gardezla facture, faites cette déclaration en préciant que vous vous appuyez sur ce decret. Cela se traduit par une injonction de payer ou une injonction de faire si vous reclamez des travaux sans cesse repoussés.
Technique juridique si vous hésitez entre deux biens à acheter ! La loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 1er juin 2001 vous permet en toute légalité de bloquer toutes transactions sur 2 appartements qui vous font hésiter. Vous signez le meme jour une promesse unilatérale de vente pour chacun des deux appartements qui vous intéressent et vous bénéficiez de 7 jours pour choisir tranquillement et envoyer une lettre recommandée qui vous permet de vous rétracter sans frais pour l'appartement laissé pour compte. Les agences se gardereont bien de vous parler de cette possibilité pour éviter que vous n'alliez voir ailleurs...
Et si vous etes propriétaire comment se prémunir contre les impayés? Vous pouvez souscrire une assurance qui coute entre 2 et 3% des loyers. Si le locataire ne paie plus, l'assureur se chargera de récupérer l'argent et faire expulser le locataire. Seulement sachez que l'assureur n'acceptera de vous assurer que si le locataire affiche un salaire égal à 4 fois le montant du loyer et se trouve en CDI. A savoir que les impayés représentent dans le secteur privé moins de 2% des cas, autant dire peanuts!
L'achat sur plan , quels recours en cas de livraison du bien non conforme. C'est un fait, le promoteur doit vous livrer le logement et les parties communes conformément à la description remise lors de l'achat. Outre les retards qui ont pu s'accumuler dont souvent les promoteurs rejettent la responsabilité par des clauses d'exclusion contenues dans le contrat de vente, ces malfaçons sont monnaie courante. La mise en demeure est la première chose à faire en lettre recommandée avec accusé de réception. il n'obtempère pas, faites constater par huissier les défauts, puis mettez le en demeure une seconde fois. Si il répond toujours aux abonnés absent, assignez le devant le tribunal de grande instance (si enjeu> à 10 000 euros), dépechez vous, vous avez un an à compter de la livraison pour le faire (hors cas des vices cachés). Des expertises, et contre expertises pourront etre ordonnées par le juge. Soyez patient la procédure peut durer 3 ans mais le jeu en vaut la chandelle.
Les syndics et administrateurs de biens. Avant le 1er decembre 1986, les honoraires de syndics étaient fixés par des arretés préfectoraux mais depuis, la corporation est libre de déterminer ceux ci. La grosse arnaque la plus courante consiste dans le choix des prestatires pour effectuer les travaux dans une copropriété. Plutot que de faire un appel d'offres, la technique la plus courante consiste dans le choix d'une entreprise "partenaire" qui va gonfler ses tarifs de 10 à 20% et remettre une commission de 5 à 10% au syndic (en remerciement du choix), ces 10 à 20% d'augmentation étant supportés par la copropriété. Si on demande au syndic, mais pourquoi n'avez vous pas pris Y qui était moins cher que X. On vous répondra, X connait mieux l'immeuble, sera plus rapide etc... Le commission était auparvant versée par des sociétéx ecran mais depuis peu celles ci sont reversées sous la forme de cadeaux, voyages, bons d'achat dans la grande distribution etc... En principe, un syndic fait payer un forfait annuel à la copropriété. L'objectif est de facturer un maximum d'éléments hors forfait. En moyenne le forfait annuel est de 150 à 200€ par lot. On vous fera payer en supplément l'archivage, les photocopies, les chaises pour les AG... Les syndics créent également leurs propres sociétés d'expertise, par exemple pour l'expertise termites, assurances, qui sont imposées en "accessoire" au contrat annuel.
Pour rénover un bien avec l'aide de l'Anah (association nationale pour l'amélioration de l'habitat) L'anah verse 440 millions d'€ de subventions chaque année ! Cela concerne les biens ayant plus de 15 ans dans le but d'améliorer la salubrité, l'accessibilité aux handicapés, l'isolation thermique etc...Pour les propriétaires qui occupent leur bien et qui ont des revenus modestes, l'aide peut aller jusqu'à 13 000€. Pour ceux qui louent et ceci sans prise en copte des revenus, l'aide peut etre beaucoup plus conséquente. Les propréiataires dans ce cas, devront s'engager à louer "moins cher" leur bien une foi sles travaux réalisés pendant 9 ans. Une fois ce délai passés, les loyers pourront etre réévalués.
Toutes les astuces pour le logement Téléchargé 158 fois
Immobilier 1 - L'achat, Avant contrats, Acheter à 2
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Toutes vos questions sur l'immobilier
La vente immobiliere Vos questions/réponses 1 - Le vendeur doit-il obligatoirement me fournir un diagnostic relatif à la conformité de l’installation électrique du logement lors de la vente ?
La loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 prévoit l'obligation de fournir un diagnostic de l'état des installations électriques réalisées depuis plus de quinze ans. Un décret reste en atente.
2 - J’envisage d’acquérir une maison dans une région où de nombreuses inondations se sont produites. Le vendeur doit-il me donner des informations particulières ?
Si le logement est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques et naturels établi par la Préfecture, le vendeur doit en informer l’acquéreur.
Il doit également l’avertir des sinistres subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles.
A défaut, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix. L’information doit être donnée à l’occasion de la signature d’un avant-contrat et/ou de la vente.
3 - Je vais signer l’acte de vente de mon appartement au mois de mai. Le notaire m’informe que j’aurai à régler l’intégralité de la provision de charges du 2° trimestre, est-ce normal ?
Oui, vous êtes redevable de la provision qui est exigible au jour de la vente, en application du décret du 27 mai 2004. Or, en principe les provisions sont appelées au premier jour du premier mois du trimestre. Vous devez donc payer l’intégralité de la provision du deuxième trimestre. Aucune régularisation au prorata temporis ne sera effectuée en fin d’exercice par le syndic. Par contre, conventionnellement, un compte de prorata pourra être établi en accord avec l’acquéreur au titre des charges et des travaux le jour de l’acte de vente.
4 - Je viens d’acheter une maison, je constate des infiltrations sur les murs. Ai-je un recours contre le vendeur ?
En principe, le vendeur non professionnel peut s’exonérer, dans l’acte de vente, de la responsabilité des vices cachés, c’est-à-dire ceux qui rendent impossible ou plus difficile l’utilisation du bien conformément à sa destination (habitation).
Toutefois, si vous pouvez démontrer que le vendeur vous a sciemment caché ce défaut (ex : réfection complète des tapisseries avant la vente), vous pouvez engager sa responsabilité.
5 - Je vends mon studio pour lequel je rembourse un prêt garanti par une hypothèque. Des démarches particulières doivent elles être effectuées au moment de la vente ?
Oui, le notaire demandera à la banque son accord pour procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Cela entraînera des frais (émoluments du notaire, salaire du conservateur des hypothèques, débours…). La banque sera remboursée en priorité sur le prix de vente.
6 - Est-il toujours obligatoire de procéder à une mainlevée ?
Non, en principe l’inscription hypothécaire disparaît, de plein droit, deux ans après la date initialement prévue pour le remboursement du prêt. Pour les inscriptions prises à compter du 25 mars 2006, ce délai est d'un an. Mais si le bien est vendu avant que l’inscription se périme, la mainlevée devra être effectuée.
7 - Doit-on payer le prix le jour de la signature de l’acte de vente ?
Le principe est celui du paiement le jour de la signature de l’acte authentique par la comptabilité du notaire. Cela permet au vendeur d’être assuré du paiement et à l’acquéreur d’être sûr que les éventuels créanciers ont été désintéressés. Néanmoins, le vendeur et l’acquéreur peuvent s’accorder sur des modalités de paiement, par exemple une partie du prix est payée à terme.
8 - Je vais acheter une maison mais n’ayant pas les moyens de la financer seul, je souhaite que mon amie emprunte avec moi. Est-ce possible ?
Si vous désirez que votre amie participe au financement, elle devra être propriétaire dans la proportion de sa participation. A défaut, l’administration fiscale risquerait de considérer que votre amie vous a consenti une donation indirecte (taxée à 60% dans votre cas) si vous apparaissiez comme le seul propriétaire du bien.
9 - J’ai signé un compromis de vente. Le vendeur vient de décéder. L’acte de vente pourra-t-il malgré tout être signé ?
Oui, les héritiers (tenus des obligations du défunt) doivent continuer la vente aux mêmes conditions. S’ils refusaient, ils pourraient être poursuivis en justice pour obtenir l’exécution forcée de la vente.
10 - J’ai acheté mon appartement il y a 4 mois. Je viens de me marier sans faire de contrat. A qui appartient le bien ?
Le bien vous appartient. Il constitue un bien propre. Néanmoins, si vous avez souscrit un prêt, les sommes qui auront été réglées durant le mariage seront prises en compte lors de la liquidation de la communauté à la suite d’un décès ou d’un divorce. On parle alors de récompense due à la communauté.
11 - J’ai signé une promesse de vente. Je vais me marier sans contrat de mariage avant la signature de l’acte de vente définitif. A qui appartient le bien ?
Mariés sans contrat, le bien appartient aux deux époux sauf si vous avez assuré seul le financement par des fonds propres (ex : économies réalisées avant le mariage, donation des parents…). Dans ce cas, vous devez déclarer que les sommes employées pour acquérir ce bien vous appartiennent personnellement. Ce bien sera alors un bien propre.
12 - Je viens de signer une promesse de vente pour une maison ancienne comportant de vieilles cheminées. Or, le vendeur me dit qu’il a le droit de les enlever, est-ce exact ?
Non, le vendeur doit vous vendre un bien conforme à celui que vous avez visité. Tout élément indissociable du bâtiment doit faire partie de la vente. Il est préférable de préciser dans l’avant-contrat la liste des éléments que le vendeur peut emporter.
13 - J’ai conclu il y a trois mois un compromis de vente. Le vendeur peut-il refuser de signer l’acte de vente ?
Non, sauf s’il s’était réservé cette possibilité dans le compromis. Vous pouvez poursuivre la vente forcée devant le tribunal de grande instance. Le juge pourra prononcer la réalisation de la vente ou pourra accorder des dommages intérêts.
14 - J’ai trouvé un appartement que je souhaiterais acquérir. Mais j’hésite car il est occupé par un locataire depuis deux ans. Quels sont ses droits ?
Dans votre cas, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption mais peut rester dans les lieux au moins jusqu’à la fin de son bail. Le logement sera vendu occupé. Toutefois, s’il s’agit de la première vente du logement après la mise en copropriété de l’immeuble, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Dans l’hypothèse d’une vente libre, il existe une priorité réservée au locataire. Le bailleur doit lui envoyer un congé pour vente au minimum six mois avant le terme de son bail. Le locataire dispose d’un délai de réponse de deux mois. Il doit ensuite réaliser la vente dans les deux mois (quatre s’il fait appel à un prêt).
15 - Je vais acheter un bien en Espagne. Puis-je faire intervenir mon notaire français ?
L’acte de vente d’un immeuble situé en Espagne peut être reçu par un notaire français. Néanmoins, quelques difficultés liées à la rédaction de l’acte de vente peuvent se présenter (par exemple pour obtenir les renseignements sur le titre de propriété…). De plus, les formalités de publicité foncière devront être accomplies par un notaire espagnol Les avants contrats 1 - Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis ?
Le compromis est une promesse réciproque de vendre et d’acheter : une personne s’engage à vendre, une autre promet d’acheter. Il y a consentement sur la chose et le prix. Il y a donc vente. On dit : « le compromis vaut vente ».
Dans la promesse unilatérale de vente, une personne (le promettant) s’engage, pour une certaine durée, envers une autre personne (le bénéficiaire) à lui vendre son bien, sans que ce bénéficiaire consente immédiatement à l’acquérir. En effet, l’acquéreur dispose d’un délai au terme duquel il devra lever l’option s’il souhaite toujours acquérir. La promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée dans un délai de 10 jours.
2 - Quelles sont les différences entre un avant contrat sous seing privé et sous forme authentique ?
L’acte sous seing privé est celui signé directement entre les parties ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’acte authentique est établi par le notaire et signé par les parties et le notaire.
3- Mon voisin dit que j'ai la possibilité de me rétracter et de ne pas acquérir le bien. Est-ce exact?
Si vous signez un avant-contrat (promesse de vente, compromis) pour acquérir un bien à usage d'habitation, vous bénéficiez après signature d’un délai de rétractation de sept jours, sans avoir à donner de motif. 4 - L’agence immobilière est-elle obligée d’envoyer la promesse de vente par lettre recommandée avec avis de réception pour faire courir le délai de rétractation?
La loi prévoit une notification par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen (exploit d’huissier, remise contre émargement…). 5 - Quelles conditions suspensives peut on insérer dans un avant-contrat ?
La condition suspensive d’obtention du prêt figure obligatoirement dans toute promesse, sauf mention manuscrite de l’acquéreur indiquant qu’il n’entend pas avoir recours à des prêts. Les autres conditions suspensives les plus fréquentes sont : - pour l’achat d’un terrain, l’obtention du permis de construire ; - l’absence d’inscription hypothécaire ; - la purge d’un droit de préemption administratif ou autre.
La rédaction de ces conditions suspensive peut être délicate. Il est conseillé de consulter un notaire.
En outre, peut être insérée toute clause ne portant pas atteinte à l’ordre public, non illicite par son objet, ni potestative (dont la réalisation dépend de la seule volonté de celui qui s’engage, par exemple : j’achète si je divorce).
6 - Quelles sont les obligations du vendeur lors de l’avant-contrat ? Faut il annexer des documents à la promesse ?
Le vendeur a vis-à-vis de l’acquéreur un devoir d’information sur le bien vendu. Notamment, il doit fournir des éléments d'infomation sur l'amiante, le plomb, les termites, les risques technologiques, le diagnostic de performance énergétique. A compter de novembre 2007, ses obligations sont encore étendues: il devra informer l'acquéreur sur l'état de l'installation intérieure de gaz. Concernant l'installation électrique, un décret est attendu. Votre notaire vous renseignera. 7 - J’ai signé une promesse de vente, mais je ne veux plus acquérir le bien. Puis-je proposer que quelqu’un d’autre l’achète à ma place et aux mêmes conditions ?
Cela est possible si une faculté de substitution a été prévue dans votre promesse. A défaut le vendeur peut s’y opposer.
8 - J’ai signé une promesse de vente au prix de 125 000 euros, la mairie exerce son droit de préemption, doit-elle forcément acquérir le bien au prix indiqué dans la promesse de vente ?
Non, la mairie peut préempter au prix proposé ou offrir un prix plus faible. Dans ce dernier cas, le propriétaire peut : - accepter le prix ; - maintenir son prix. Il y a alors désaccord et le juge de l’expropriation est compétent ; - renoncer à la vente.
9 - Les héritiers du vendeur décédé après la signature de la promesse de vente peuvent-ils refuser la vente ?
Non, en principe les héritiers doivent respecter les engagements du défunt.
10 - Nous sommes quatre à avoir signé une promesse de vente, l’un d’entre nous n’a pas obtenu son prêt, les autres sont-ils libérés de leur engagement ?
Oui, car une des conditions suspensives de la promesse de vente n’est pas réalisée. En effet, les parties au contrat ne sont plus les mêmes.
11 - Ma compagne souhaite acquérir un bien, je voudrais l’aider à le financer sans être coacquéreur, une banque m’accordera-t-elle un prêt ?
Non, car pour accorder un prêt immobilier, la banque exige du candidat emprunteur une promesse de vente l’engageant personnellement. En revanche, vous pourriez vous porter caution de votre compagne, ce qui n’est pas sans risque.
12 - Je viens de recevoir l’offre de prêt destinée à financer mon acquisition, je souhaite signer rapidement la vente, puis-je accepter l’offre immédiatement ?
Non, la réception de l’offre fait courir un délai de 10 jours permettant à l’emprunteur de réfléchir. L’acceptation ne peut être effectuée que par lettre à l’expiration de ce délai. Le cachet de la poste fait foi.
13 - Existe-t-il un délai légal maximum entre l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique de vente ?
Non, seul un délai conventionnel peut être prévu. En revanche, si vous sollicitez un prêt, le code de la consommation (loi Scrivener) prévoit que la durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à 30 jours.
14 - Chaque partie à l’acte peut-elle avoir son notaire ?
Oui, mais un seul des notaires sera rédacteur.
15 - Puis-je donner une procuration pour signer une promesse de vente ? Sous quelle forme ?
Oui, une procuration peut être donnée à toute personne capable, soit sous seing privé, soit sous forme authentique.
16 - Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ? Son montant est-il fixé par la loi ? Est elle encaissée dès son versement ?
En contrepartie de l’immobilisation de son bien (au profit de l'acquéreur), le vendeur peut réclamer une indemnité qui lui restera acquise si l’acquéreur ne lève pas l’option. Son montant n’est pas fixé par la loi. En pratique, il varie entre 5 à 10% du prix. L’indemnité est encaissée dés son versement lorsque la promesse de vente est signée en présence d’un professionnel bénéficiant d’une garantie financière (agence immobilière, notaire). 17 - Dans quel cas l’indemnité d’immobilisation est-elle restituée à l’acquéreur ?
Elle l’est : - si l’acquéreur se rétracte dans le délai de sept jours, - si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, - si le vendeur refuse de signer l'acte de vente, à condition que l'acquéreur ne demande pas la réalisation de la vente en justice.
18 - Peut-on insérer des clauses dans l’acte définitif non stipulées dans l’avant-contrat ?
Oui, si les parties sont d’accord. Toutefois, certaines modifications pourront entraîner une nouvelle purge du délai de rétractation de sept jours.
19 - Quel est l’intérêt d’indiquer la présence de biens mobiliers dans la promesse de vente ?
Le prix des biens mobiliers ne sera pas compris dans l’assiette des droits d’enregistrement. L'existence du mobilier et son évaluation doivent être justifiées.
Immobilier : L'achat à deux 1. Un époux, marié sous le régime de la communauté, qui vit séparé de son conjoint, peut-il acquérir seul un bien ?
Si l’achat est financé par des économies réalisées durant le mariage ou à l’aide d’un prêt, le bien dépendra de la communauté de biens qui existe toujours entre les époux. En conséquence, au moment du partage de la communauté, le conjoint non acquéreur pourra réclamer la moitié du bien acquis. Il est donc préférable pour l’époux d’engager une procédure de divorce avant d’acheter son bien.
Il peut aussi demander au juge le report de la date de dissolution de la communauté au jour de la séparation de fait d’avec son conjoint (cessation de cohabitation et de collaboration). Depuis le 1er janvier 2005, les époux peuvent se mettre d'accord sur la date de report des effets du divorce pendant l'instance en divorce et ce quelque soit la procédure choisie. 2. Deux époux communs en biens, en instance de divorce, peuvent-ils acheter séparément un bien ? Quels sont les droits du conjoint de l’époux acquéreur sur ce bien ?
Le bien acheté par l’un des deux époux est en principe commun sauf s’il est financé par des fonds propres. Néanmoins, les époux peuvent s’entendre sur le report des effets du divorce au jour de leur séparation de fait (cessation de cohabitation et de collaboration), afin que le bien reste propre à celui qui l’acquiert.
3. Deux époux sont propriétaires de leur logement. Que se passe-t-il en cas de décès de l’un d’eux ?
Le conjoint survivant bénéficie d’un droit au logement temporaire gratuit d’une durée d' un an à compter du décès :
- si le logement constitue sa résidence principale à la date du décès, - et s’il dépend entièrement (exemple : bien propre) ou pour partie (le défunt était en indivision sur ce bien) de la succession ou s'il appartient aux deux époux.
A l’issue de ce délai, le conjoint survivant peut bénéficier d’un droit viager s’il en fait la demande dans l’année du décès, si le bien dépend totalement de la succession ou appartenait aux seuls époux. Ce droit n'existe pas si le défunt était en indivision sur ce bien avec une autre personne. Le conjoint survivant peut aussi demander l’attribution préférentielle de la propriété du logement. En cas de demande conjointe avec d’autres héritiers (exemple : les enfants), l’attribution est de droit (automatique) pour ce conjoint.
4. Le conjoint peut-il être privé de son droit viager ?
Oui. Le conjoint survivant peut être privé du droit viager que le bien appartienne au seul défunt ou aux deux époux. Seul un testament authentique (testament reçu par un notaire en présence de deux témoins ou devant deux notaires) doit être établi. Un testament olographe ne suffit pas.
5. Des époux, mariés sous le régime de la séparation de biens, peuvent-ils acheter un bien à parts égales, même si l’un d’eux ne finance qu’une faible partie du prix ?
Si la quote-part de propriété acquise par chaque époux ne correspond pas au financement qu’il effectue, en cas de mésentente des époux ou au décès de l’un d’eux, des difficultés peuvent apparaître. Cette avance pourra être considérée comme un prêt (qui devra alors être remboursé) ou comme une donation. IMPORTANT: les donations de biens présents entre époux consenties depuis le 01/01/2005 ne sont plus révocables.
6. Deux concubins peuvent-ils acheter à parts égales, même si l’un d’eux ne finance qu’une faible partie du prix ?
En cas de séparation ou de décès d’un des concubins, un contentieux peut naître, car celui qui a financé la plus grande part du bien, ou un de ses héritiers, pourra souhaiter récupérer l’intégralité des fonds investis. Il devra alors démontrer avoir consenti un prêt à son concubin afin de lui permettre d’acquérir sa part. Il est donc préférable de faire constater ce prêt par écrit (par exemple, dans une reconnaissance de dette notariée). A défaut de pouvoir prouver le prêt, le paiement pourra être considéré comme une donation irrévocable.
L’administration fiscale pourrait demander le paiement des droits à hauteur de 60 % des sommes transmises (et d’éventuelles pénalités) en invoquant une donation déguisée.
7. Quels sont les droits du concubin ayant financé des travaux sur un bien immobilier appartenant à son compagnon ?
Ce concubin peut vouloir récupérer les sommes avancées et pourra invoquer différents fondements :
- soit en démontrant l’enrichissement sans cause (cas où le patrimoine d’une personne s’est enrichi sans raison légitime au détriment de celui d’une autre personne qui s’est appauvri) ;
- soit sur le fondement de la gestion d’affaire (fait pour une personne de réaliser des actes d’administration dans l’intérêt d’un tiers sans que ce dernier l’en ait chargé) ;
- soit en établissant l’existence d’une société de fait (par l'existence d’apports, et l'intention de collaborer sur un pied d’égalité à la réalisation d’un projet commun ainsi qu’aux bénéfices et pertes). - soit en justifiant avoir consenti un prêt à son concubin. 8. En cas de décès d’un concubin propriétaire, son compagnon peut-il rester dans les lieux ?
Le concubin survivant non propriétaire n’a pas le droit d’occuper le bien postérieurement au décès car il n’est pas héritier du défunt. S’il continue à occuper le bien sans accord, les héritiers pourraient poursuivre son expulsion et lui réclamer une indemnité d’occupation devant le tribunal de grande instance.
En cas d’accord, ils pourraient lui permettre de rester dans le bien à certaines conditions.
Lorsque le logement appartient aux deux concubins, la situation est la même : le survivant ne peut imposer aux héritiers sa décision d’occuper le logement sauf accord entre eux.
Pour améliorer les droits du survivant, chaque concubin peut léguer notamment l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation à son compagnon (par testament). (Pour la situation des partenaires pacsés : voir question n°12.)
9. Comment déterminer la part de chacun des concubins quand ils achètent ensemble ?
La répartition doit correspondre au financement réel, tenant compte des apports personnels et de la participation au remboursement du prêt. Pour éviter des conflits lors d'une séparation ou d'un décès, l'acte d'acquisition constatera cette répartition sous forme de pourcentage.
10. Deux concubins ont acheté un bien et se séparent. Que se passe-t-il ?
Aucune règle ne régit la séparation des concubins.
Si le bien est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, figurant dans le titre de propriété.
Si l’un des concubins rachète la part de l’autre, on parle alors de « licitation ». Il doit pouvoir financer totalement l’opération afin que son concubin ne soit plus tenu du remboursement du prêt.
En cas de mésentente sur la répartition du prix de vente, voir questions précédentes.
11. Sous quelle forme deux concubins doivent-ils acheter ? Doivent-ils constituer une SCI ?
Si deux concubins achètent un bien immobilier, ils sont sous le régime de l’indivision. Ils doivent prendre toutes les décisions à l’unanimité. mais si l'un d'entre eux détient les deux tiers (2/3) du bien, il pourra prendre certaines décisions seul (exemple : conclure un bail, faire réaliser une réparation urgente ...) En revanche, il ne peut prendre seul la décision de vendre.
Chaque concubin peut demander à sortir de l’indivision à tout moment, et provoquer en justice la vente du bien.
Une convention d'indivision (5 ans au plus) peut être signée.
Cependant le recours à la SCI permet d’éviter ces inconvénients : - la société est propriétaire du bien, - les décisions se prennent à la majorité prévue par les statuts, - aucun des deux concubins ne peut provoquer la vente judiciaire.
12. Quelles précautions doivent prendre deux partenaires pacsés lorsqu’ils achètent un bien ?
Les partenaires doivent décider s’ils achètent seul ou à deux et le préciser au notaire.
S'ils souhaitent acheter ensemble et qu'ils ont opté dans la convention de pacs pour le régime de "l'indivision" spécifique au pacs, le bien leur appartient chacun pour moitié. Dans ce cas, le partenaire qui paierait plus de la moitié du bien, ne pourrait prétendre au remboursement de cette créance auprès de son partenaire en cas de séparation.. Si les partenaires n'ont pas choisi le régime de l'indivision mais acquièrent un bien ensemble, sans indiquer leurs quote-parts respectives : le bien leur appartient chacun pour moitié. Mais le partenaire qui a utilisé des fonds personnels et qui peut le prouver, peut prétendre au remboursement de sa créance. Dans les autres cas, la répartition s'effectue entre les partenaires en fonction de leur financement respectif. Cette répartition est indiquée dans l'acte d'achat. Mais, les partenaires pacsés n’étant pas héritiers l’un de l’autre, s’ils souhaitent que le bien soit conservé par le partenaire survivant, deux solutions s’offrent à eux :
- la rédaction d'une convention d'indivision permettant au partenaire de se faire attribuer la quote-part du défunt moyennant finance; - l’établissement d’un testament par chacun d’eux, et indépendamment de la convention de PACS, notamment pour se léguer l’usufruit de leur part respective. Ces possibilités s’étendent aux concubins non pacsés, mais le PACS présente un intérêt fiscal : le partenaire pacsés, pour les décès survenus depuis le 22 août 2007, est exonéré de droits de succession. sur les biens recueillis dans la succession de son partenaire.
Depuis le 1er janvier 2007, le partenaire survivant bénéficie d'un droit d'occupation gratuite pendant un an du logement constituant sa résidence principale. Il conserve pendant ce même délai la jouissance du mobilier garnissant le logement. 13. Quel est l’intérêt pour deux concubins d’acheter un bien immobilier en tontine ?
La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant et dont la propriété revient entièrement au survivant.
Fiscalement, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise si la valeur totale du bien n’excède pas 76.000 euros au 1er décès et si le bien constitue la résidence principale des concubins.
Si la valeur excède 76.000 euros ou si le bien ne constitue pas leur résidence principale, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60% pour des concubins, sur la part transmise au décès.
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Immobilier 2 - SCI, Ventes aux enchères, Plus values
Immobilier 2 - SCI, Ventes aux enchères, Plus values
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La SCI 1 - Pourquoi créer une SCI ?
Quelques raisons principales: - pour permettre à plusieurs personnes d’acquérir un bien, tout en évitant l’inconvénient principal de l’indivision : l’unanimité.
- pour permettre aux commerçants, industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur patrimoine personnel de celui de leur entreprise.
- pour protéger une personne : en cas de concubinage, les statuts peuvent prévoir la continuation de la SCI avec le concubin survivant. Les héritiers du concubin défunt ne pourront pas demander au survivant de quitter le bien car celui-ci appartient à la SCI. Le bien n’est pas en indivision entre les associés.
- pour faciliter la répartition de son patrimoine : il est plus simple de partager des parts sociales que des biens immobiliers.
- pour réduire les risques de saisie par les créanciers personnels d’un des associés : la société étant propriétaire du bien, les créanciers personnels de chacun des associés ne peuvent le saisir car les associés ne possèdent que des parts.
2 - Un associé qui a apporté l’immeuble à la société peut-il le reprendre ?
Oui, avec l’accord de tous les associés : - soit pendant la durée de la société, - soit lors de sa dissolution : · si les statuts le lui permettent, · ou si lors du partage de la société consécutif à la dissolution, le bien existe toujours dans la masse à partager. Si la valeur du bien dépasse la valeur des parts de l’associé « repreneur », ce dernier devra une indemnité (soulte) à ses co-associés.
3 - L’associé d’une SCI qui occupe à titre de résidence principale un logement appartenant à la société est-il exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien ?
Si un associé d’une SCI occupe, à titre de résidence principale et gratuitement, un appartement appartenant à la société, il est exonéré en cas de cession de ce bien à hauteur de la quote-part de plus-value lui revenant.
4 - Que deviennent les biens à la dissolution de la SCI ?
La propriété des biens est transférée aux associés. La dissolution est assimilée à une cession à titre onéreux. En cas de plus-value, celle-ci est imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits dans la société. (Toutefois, pour les sociétés civiles d’attribution, voir question suivante.)
5 - A la dissolution d’une société civile d’attribution, les associés supportent-ils la plus-value immobilière ?
Les sociétés civiles d’attribution ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur division par lots destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance, et accessoirement la gestion et l’entretien de ces immeubles. En cas de partage pur et simple sans soulte, les associés ne sont pas redevables d’un impôt sur la plus-value immobilière lors de la dissolution de la société et de l’attribution des biens aux associés.
6 - Peut-on utiliser une SCI pour louer en meublé ?
La SCI doit avoir un objet civil (exemple : la location non meublée). Si la société loue en meublé, ce qui constitue une activité commerciale, elle sera traitée fiscalement comme une société commerciale et relèvera de l’impôt sur les sociétés.
7 - Qui peut-être associé de la SCI ?
Sauf clauses restrictives des statuts, toute personne physique ou morale capable peut être associée d'une SCI. Les associés doivent être au minimum deux. La nationalité des associés et leur domiciliation n’ont pas d’importance. 8 - Que se passe-t-il en cas de décès d'un associé? Le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la société qui continue avec les héritiers ou légataires du défunt sans agrément des autres associés : - il existe une exception pour les personnes morales héritières d’un associé décédé. Elles ne peuvent devenir associées qu’avec un agrément de tous les associés sauf clause contraire dans les statuts. - les statuts peuvent prévoir des dérogations à la continuation de la société : agrément des héritiers ou légataires par les autres associés, dissolution de la société en raison du décès, continuation de la société avec les seuls associés vivants. Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts sociales de l’associé décédé.
9 - Existe-t-il un capital minimum pour créer une SCI ?
Non, la loi ne fixe aucun capital minimum. 10 - Quelles sont les contraintes de la SCI ?
- de nombreuses obligations à respecter : accomplir des formalités de constitution (ex : rédiger des statuts, accomplir les formalités de publicité, commerciales) ; assumer une gestion contraignante (tenue d’une comptabilité, assemblées générales, obligations déclaratives…)…
Ces obligations occasionnent des frais de fonctionnement. - une liberté de décision des associés moins importante : l’immeuble appartient à la société et non aux associés : ces derniers ne sont propriétaires que de parts sociales. Leur liberté est moins grande puisqu’ils doivent s'entendre pour prendre des décisions collectives. Leur mésentente persistante peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de chacun. - une absence de véritable marché pour négocier les parts de SCI : il est plus difficile pour les associés de céder leurs parts que de vendre un bien immobilier. - des inconvénients liés à l’apport de biens immobiliers : 11 - Des époux peuvent-ils constituer une SCI ?
Oui, des époux peuvent constituer une SCI entre eux ou avec d’autres personnes. Un seul époux peut être associé de la société. 12 - Un seul époux peut-il apporter un bien commun ? Oui. Son conjoint doit en être averti. L’information donnée à ce dernier doit être justifiée dans l’acte. S’il n’a pas été informé de cet apport, il peut le ratifier et à défaut, la nullité de l’apport est encourue. Le conjoint n’est pas forcément associé, mais il peut revendiquer cette qualité : - lors de l’apport ou de l’acquisition. Dans ce cas, il n’a pas besoin d’agrément, celui donné par le conjoint suffit ; - ultérieurement. Un agrément est nécessaire si les statuts le prévoient.
13 - Un associé peut-il sortir de la SCI ?
Un associé ne peut être engagé de manière perpétuelle : - il peut se retirer à tout moment de la société. Les statuts peuvent fixer les conditions du retrait. Dans leur silence, une décision unanime est nécessaire. En cas de refus des associés, le retrait peut être autorisé en justice pour justes motifs (exemple : privation du droit de vote des associés minoritaires par les majoritaires) ; - il peut également céder les parts qu’il détient, à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente). Les ventes aux enchères dans l'immobilier 1 - Faut-il un chèque de banque ou un chèque simple pour consigner? Pour un bien mis à prix à une valeur inférieure à 125 000 € et une consignation inférieure à 25 000 € un chèque simple suffit. Dans les autres cas, vous devez consigner en déposant un chèque de banque ou un chèque de notaire.
Pour les enchérisseurs non résidents, des conditions spécifiques de consignation s'appliquent : consultez à l'avance le notaire sur ce sujet
2 - La faculté de réunion de lots Le jour de la vente, les différents biens concernés par la réunion de lots sont d'abord mis en vente séparément et adjugés temporairement. Immédiatement après cette mise en vente séparées, les différents biens sont réunis en un seul lot d'enchère qui est à son tour mis en vente. La mise à prix de ce lot unique est calculée en additionnant : - les montants d'adjudication des différents biens
- et/ou les mises à prix de ceux qui n'ont pas été adjugés
S'il n'y a pas d'enchère portée sur cette réunion de lots, les adjudications des lots séparés sont confirmées. Dans le cas contraire, c'est l'acquéreur de la réunion des lots qui emporte la vente et les adjudications de ces mêmes biens vendus séparément sont annulées.
3 - Quand le prix de la vente est-il réglé ? Le paiement de votre prix de vente peut être fait dès le 11ème jour suivant la vente ( à l'expiration du délai de surenchère), l'acquéreur prend alors possession des lieux. Toutefois l'acquéreur dispose des quarante cinq jours qui suivent l’adjudication pour payer son acquisition. 4 - Qui peut participer à une vente par adjudication ? Tout le monde. Les adjudications sont des ventes aux enchères publiques.
Le caractère public de ces ventes signifie qu'elles sont ouvertes à tous, qu'elles sont dirigées par des notaires en tant qu'officiers publics, et qu'elles sont assorties de publicité sur la date de la vente, sur la salle de vente et sur les biens vendus.
Le sérieux des enchères est garanti par le dépôt d'un chèque de consignation. 5 - Pourquoi vendre aux enchères? La vente aux enchères est une solution pour toute transaction immobilière. C'est un mode de vente rapide qui permet le rapprochement des vendeurs et des acheteurs sur le prix exact du marché. La commercialisation traditionnelle et sur internet permet une très large publicité de la vente. La mise aux enchères répond particulièrement au besoin de certains vendeurs qui veulent vendre des biens rares. Elle est la solution pour tous ceux qui recherchent une vente en toute impartialité pour départager des acheteurs ou des indivisaires, pour tous les vendeurs qui recherchent la transparence de la vente publique, pour les ventes des biens de mineurs ou de majeurs protégés. 6 - Où et quand ont lieu les ventes aux enchères ? Tous les notaires de la Compagnie des notaires de Paris ainsi que tous les notaires de France qui le souhaitent, vendent aux enchères dans une salle d'adjudications unique. Elle se trouve dans l'Hôtel de la Compagnie des Notaires de Paris. Elle est située Place du Châtelet 12, avenue Victoria à Paris dans le 1er arrondissement. Les ventes sont organisées tous les mardis sauf pendant les périodes de vacances scolaires parisiennes.
7 - Quel est le délai pour organiser une vente? Le processus de vente Une vente aux enchères peut s'effectuer en 2 mois :
J-60, le notaire fait réaliser une expertise pour évaluer la valeur du bien, constitue le cahier des charges et purge le droit de préemption le cas échéant. J-45, la proposition de mise à prix du service des ventes aux enchères et le conseil de votre notaire vous permettent de fixer la valeur de départ des enchères. J-30 la transmission des pièces au service des ventes aux enchères permet le lancement de la publicité. J-20 Début des visites des biens et mise à disposition du cahier des charges par le notaire. J0 La vente désigne un adjudicataire J+11 Sauf surenchère, la vente devient définitive.
8 - Quels sont les biens proposés aux enchères ? Tous les biens immobiliers, libres ou occupés, peuvent être proposés aux enchères : appartements, chambres, maisons, châteaux, terrains agricoles ou à bâtir, immeubles, locaux de bureaux, locaux commerciaux, locaux industriels… quelles que soient leur importance, leur localisation géographique, leur nature et quel que soit le droit qui s’y rattache (nue-propriété ou usufruit). 9 - A qui vous adresser pour organiser votre vente aux enchères ? Pour organiser votre vente aux enchères, votre première démarche consistera à faire appel à un notaire. Quelle que soit l'implantation géographique de votre bien, tous les notaires sont à votre disposition pour organiser votre vente aux enchères.
Vous pouvez donc choisir votre notaire en fonction de vos convenances personnelles. La liste des notaires est accessible sur ce site. Une liste des notaires de la Compagnie est par ailleurs disponible sur simple demande à la Chambre des Notaires de Paris – 12 avenue Victoria - Paris 75001
10 - Comment se renseigner sur les modalités de la vente ? Toutes les conditions de la vente figurent dans le cahier des charges. Ce document contient la désignation et la description des biens à vendre, les éléments relatifs à l'urbanisme et à l'état hypothécaire, les origines de propriété, les servitudes, les charges que devra supporter l'acquéreur, les observations relatives à la fiscalité du bien, la date de la vente, la mise à prix et le montant de la consignation pour enchérir, les modalités relatives au transfert de propriété et d'entrée en jouissance du bien…. Préparé et rédigé par le notaire du vendeur, il répond à toutes les exigences relatives à votre information. C'est l'acte de vente que vous compléterez en fixant vous-même le prix d'acquisition. Le cahier des charges, est mis à votre disposition trois semaines avant le jour de la vente en l'étude du notaire du vendeur.
Il est très important de consulter le cahier des charges parce que toutes les informations relatives à la vente, hors le prix que vous fixerez en portant vos enchères, sont fournies avant la vente. C'est pourquoi le délai de réflexion de 7 jours n'existe pas en matière de vente aux enchères.
11 - Qu'est-ce que la vente à la bougie? La vente à la bougie est une coutume très ancienne, en dehors de l'aspect symbolique et juridique (article 706 du code de procédure civile) ce système permet un temps de réflexion suffisant à l'enchérisseur. La bougie est une petite mèche, un feu, qui se consume en quelques dizaines de secondes. Lorsqu'elle s'éteint, elle laisse monter une fumée indiquant, sans ambiguïté, son extinction. C'est après l'extinction de 2 feux successifs sans nouvelle enchère survenue pendant la durée de leur combustion que l'adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur. 12 - A quoi sert le chèque de consignation? Le chèque de consignation garantit la sécurité des enchères. La consignation sert à payer les frais à la charge de l'adjudicataire: droits d'enregistrement, émoluments du notaire, remboursement des coûts de publicité et d'organisation des enchères. Le surplus éventuel couvre une partie du prix. 13 - Comment trouver le bien qui vous intéresse ? Vous trouverez l'intégralité des annonces à Paris sur le site http://www.encheres-paris.com. Chaque bien est présenté de manière détaillée et chaque annonce indique la localisation précise du bien à vendre, sa description, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées sur site ainsi que les coordonnées du Notaire du vendeur qui vous apportera les renseignements complémentaires que vous souhaitez (urbanisme, charges, frais). Les annonces sont regroupées par séance de vente et nos ventes sont organisées tous les mardis sauf pendant les vacances scolaires parisiennes.
Vous pouvez aussi consulter les annonces dans le programme officiel des ventes du Châtelet. Ce programme est disponible gratuitement au centre d'information de la Chambre des Notaires de Paris (Paris Notaires infos - 1 Boulevard de Sébastopol - Paris 1er), dans les offices notariaux parisiens et dans les offices des départements limitrophes. Toutes les ventes font aussi l'objet d'annonces dans les rubriques immobilières de la presse nationale ou régionale.
Recevez le programme des ventes
L'abonnement au programme officiel des ventes du Châtelet coûte 11 € pour 12 numéros, soit 24 séances. Pour vous abonner, adressez votre demande à AI éditions - 8, rue de l'EST - 92100 BOULOGNE en précisant :
Vos nom, prénom Adresse Téléphone (facultatif)
Joindre un chèque de 11 € à l'ordre de "AI éditions - Ventes aux enchères" (15,25 € pour les abonnements à l'étranger) 14 - Comment connaître le résultat des enchères ? Les résultats des ventes sont en ligne dans les quarante huit heures suivant l'adjudication sur le site www.encheres-paris.com . Ils sont également publiés sur le programme officiel des ventes. 15 - Peut-on porter les enchères soi-même ? Aux enchères des notaires, vous êtes invités à porter librement vos enchères. Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas porter vous-même les enchères, vous avez la possibilité de vous faire représenter par un notaire de votre choix ou par une personne à qui vous aurez donné procuration. Plus Values 1 - Je suis propriétaire de ma résidence principale depuis moins de deux ans, je la vends, paierais-je l’impôt sur la plus-value ?
Non, la vente de la résidence principale n’entraîne pas d’imposition au titre de la plus-value quelle que soit la durée de détention du bien. Pour l’administration fiscale constitue une résidence principale, la résidence effective et habituelle du contribuable.
2 - J’ai mis ma résidence principale en vente, je ne l’habite plus, suis-je toujours exonéré ?
En principe, le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente. Toutefois, l’administration fiscale admet certaines exceptions, notamment : - lorsque le bien a été occupé jusqu’à sa mise en vente, mais ne l’est plus à la date de la vente. Il faut toutefois que la vente intervienne dans un « délai normal », délai apprécié par l’administration ; - lorsque les époux se séparent ou divorcent aux conditions suivantes : - l’immeuble constituait leur résidence principale lors de la séparation, - la vente est motivée par leur rupture ; - la cession intervient dans un « délai normal » après la séparation.
3 - Dans quelles conditions serais-je exonéré si je vends un garage situé à côté de ma résidence principale ?
La vente doit intervenir en même temps que celle de votre habitation principale car la loi exonère également la cession des dépendances immédiates et nécessaires du logement. Le garage doit être situé à une distance inférieure à un kilomètre par rapport à votre habitation.
4 - Je possède une résidence secondaire depuis dix ans, je la vends. La durée de détention est-elle prise en compte pour le calcul de l’impôt sur la plus-value ?
Un abattement de 10% par an à partir de la sixième année de détention s’applique. Cela entraîne une exonération totale au bout de quinze ans.
5 - J’ai refait la salle de bains dans un bien que je revends, puis-je déduire le montant des travaux lors du calcul de la plus-value ?
Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration réalisés par des entreprises sont ajoutés au prix d’acquisition pour leur montant réel. L’installation d’une salle de bains peut être considérée comme une dépense de cette nature. Cela permet de réduire la base de calcul de l’impôt (voir question suivante). Mais, ces dépenses ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination des revenus fonciers, ni présenter le caractère de dépenses locatives. Si le contribuable est propriétaire depuis plus de cinq ans, et même s’il ne peut pas apporter les justificatifs du montant réel des travaux, un forfait de 15% du prix d’acquisition est appliqué. Ce forfait ne concerne que la vente d’un immeuble bâti.
6 - Comment se calcule l’impôt sur la plus-value ?
La plus-value taxable s’obtient en soustrayant le prix d’acquisition au prix de vente. Le prix d’acquisition est notamment majoré : - des frais d’acquisition à titre onéreux (vente) : droits d’enregistrement, émoluments du notaire… pour leur montant réel ou pour une somme forfaitaire égale à 7,5% du prix d’acquisition ; - le cas échéant, des frais d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession) si le cédant les a lui-même supportés ; - du montant réel des éventuels travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration réalisés par des entreprises ou d’une somme forfaitaire égale à 15% du prix d’acquisition, si la vente concerne un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, ; - des frais de voirie, réseaux et distribution.
Le prix de vente est lui éventuellement diminué du montant de certains frais dont : - la commission d’agence si le vendeur la supporte ; - les frais d’établissement des diagnostics obligatoires (amiante…) ; - des frais de mainlevée (hypothèque…).
Sur le montant obtenu (plus-value brute), on applique ensuite l’abattement pour durée de détention (10% par an à partir de la sixième année) puis un abattement fixe de 1000 euros. On obtient alors la plus-value nette imposable qui est taxée à 27%.
7 - Qui déclare la plus-value ?
Le notaire est chargé de l’établissement de la déclaration de plus-value lors de la vente. La déclaration est signée par le vendeur ou son mandataire. Dans la majorité des cas, l’impôt est déclaré et payé à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble à l’occasion de l’accomplissement des formalités de publicité foncière
8 - La SCI dans laquelle je possède des parts vend un immeuble, qui paye l’impôt sur la plus-value ?
Les associés, s’ils sont des personnes physiques, sont soumis aux règles d’imposition des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est déterminée au niveau de la société ; le délai de détention de l’immeuble est décompté à compter de son acquisition par la société (voir question n° 6). Mais les associés seront personnellement imposés en fonction de leur part dans le capital social. Si un associé occupe gratuitement le bien, à titre de résidence principale, il est exonéré à hauteur de sa quote-part mais les autres associés seront imposés. Si l’associé occupe le bien toujours à titre de résidence principale mais moyennant un loyer, il ne pourra pas bénéficier de cette exonération.
9 - Je vends un bien dont j’ai hérité au décès de mon père, comment est déterminée la plus-value ?
Le bien est entré dans votre patrimoine au décès de votre père dans les cas suivants : - vous êtes seul héritier, - vous revendez le bien indivis, - ce bien vous a été attribué lors du partage successoral. C’est à partir du décès que court le délai de détention du bien ou de votre quote-part indivise.
La valeur à retenir comme prix d’acquisition du bien ou de votre quote-part est celle portée dans la déclaration de succession. Si un abattement de 20% a été appliqué sur la valeur réelle du bien, parce que à la date du décès le bien constituait la résidence principale du défunt ainsi que celle de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou leurs enfants mineurs ou majeurs protégés, la valeur retenue en tient compte.
10 - Je vends un bien dont j’ai reçu la nue-propriété par succession au décès de mon père puis l’usufruit au décès de ma mère, comment calcule-t-on la plus-value ?
La plus-value sera déterminée de la manière suivante : la durée de détention a commencé à courir au décès de votre père. La valeur d’entrée dans votre patrimoine est celle de la pleine propriété du bien au jour du décès et non celle de la nue-propriété puis celle de l’usufruit.
11 - Je rachète la part de ma compagne sur un bien acheté ensemble. Que se passera-t-il lorsque je revendrai le bien si je ne l’habite pas ?
Vous serez en principe imposé sur la plus-value (pour les cas d’exonération, voir question n°12). La date retenue comme date d’acquisition du bien sera : - pour la quote-part rachetée à votre amie, celle de l’acte de rachat (licitation) ; - pour la quote-part que vous possédez depuis l’acquisition du bien, celle d’achat de cette part.
12 - Quels sont les cas d’exonération autre que celui de la cession de la résidence principale ?
Sont exonérés de l’impôt, les ventes : - de biens détenus depuis plus de quinze ans ; - de biens dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € ; - de biens échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ; - de biens qui font l’objet d’une expropriation si le prix est intégralement utilisé dans le délai d’un an à l’acquisition, la construction, reconstruction, ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles ; - par les titulaires de pension de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité aux conditions suivantes : - ne pas être passible de l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession, - leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession doit être inférieur à certaines limites.
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Immobilier 3 - Viager, Droit de préemption, Hypothèque
Immobilier 3 - Viager, Droit de préemption, Hypothèque
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Viager 1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?
Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter : - un notaire, - les annonces diffusées par les particuliers, - les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager).
2. J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?
A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble). A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge. La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.
3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?
Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date. En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.
4. Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?
Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.
5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?
Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s'il n'est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier. 6. Comment est fixée la rente ?
La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :
- la valeur du bien ; - l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre) ; - l’âge du crédirentier (de son espérance de vie); - la rentabilité théorique du bien. Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente. A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d'aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager. Exemple : crédirentier atteint d'une grave maladie. 7. La rente est-elle indexée ?
Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.
La loi de finances comporte un tableau de cœfficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.
8. Qu’est-ce que le "bouquet" ?
C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.
9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?
La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.
10. La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?
Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique). Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).
11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?
Il faut distinguer deux cas :
- le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers …) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties. A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil). La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter. Droit de préemption 1 - Je viens de louer un logement, mon bailleur souhaite le vendre, suis-je prioritaire pour l’acheter ? En principe non, car vous ne bénéficiez d’un droit de préemption qu’à la fin de la durée de votre bail (initial ou renouvelé) et sous réserve que le bailleur respecte un préavis de six mois lorsqu’il vous adressera un congé pour vente. Deux exceptions (voir questions 3 et 4): 2 - Mon bailleur souhaite que je parte pour vendre le logement qu’il me loue, ai-je un délai ? Si votre bailleur souhaite vous donner congé pour vendre, il doit vous en aviser, par lettre recommandée ou acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Ce congé, sous peine de nullité, doit comprendre certaines mentions obligatoires. A ce titre, vous bénéficiez d’un droit de préemption pour acquérir le logement que vous louez. Si vous ne souhaitez pas exercer votre droit, vous avez six mois pour quitter les lieux. 3 - Je suis locataire d’un logement relevant de la "loi de 1948", mon propriétaire qui possède tout l’immeuble, souhaite vendre les logements par lots. Est-ce que je bénéficie d’un droit de préemption ? Oui. Lors de la première vente du logement après la mise en copropriété de l’immeuble, tout locataire bénéficie d’un droit de préemption au titre de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. Ce droit de préemption ne constitue pas un congé pour vendre. Ce droit concerne aussi tous les locataires d'un local à usage d'habitation. 4- Je suis locataire d'un appartement situé dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire. A la suite de son décès, ses héritiers veulent vendre l'immeuble. Quels sont mes droits? Si l'immeuble comprend plus de 10 logements et que le propriétaire veut le vendre en intégralité en une seule fois, le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour acquérir le logement qu'il occupe sauf si l'acquéreur s'engage dans l'acte notarié à poursuivre la location pendant les six années qui suivent la vente. 5 - J’ai reçu un congé pour vente provenant du bailleur qui bénéficie de l'usufruit sur le bien. Ce congé est-il valable ? Ai-je un droit de préemption ? Au congé que vous avez reçu est associée une offre de vente (droit de préemption du locataire). Cette offre de vente doit également être signée par le nu-propriétaire. A défaut, le congé est nul. Aussi, vous pourrez rester dans les lieux. 6 - J’ai acquis un bien aux enchères. Je viens d'être informé qu'il s'agissait de la première vente du logement depuis la mise en copropriété de l'immeuble. J'apprends que le locataire n'a pas été convoqué à la séance de vente aux enchères. Quelles sont les conséquences ? Le procès-verbal d’adjudication doit être notifié au locataire. Il disposera alors d’un mois, à compter de cette notification, pour se substituer dans l'achat et devenir propriétaire à votre place. 7 - J’ai appris que mon bailleur envisage de vendre à un tiers le logement que j’occupe à un prix inférieur à celui qu’il m’avait proposé, suis-je prioritaire pour l’acheter à ce prix ? Oui. Dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux proposés dans le congé pour vente que vous avez reçu. Il doit vous notifier les nouvelles conditions ou le nouveau prix, et ce sous peine de nullité de la vente. Si le bailleur ne l’a pas fait, le notaire devra y procéder. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour faire connaître sa décision d’acquérir. 8 - Comment peut-on savoir si la vente d’un bien est soumise au droit de préemption de la mairie ? Le droit de préemption de la mairie s'appelle le droit de préemption urbain. Il ne peut être institué que dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé. Si la commune est dans ce cas, il est possible de demander au maire s’il existe un droit de préemption dans sa commune et les secteurs dans lesquels s’exerce ce droit. 9- J'apprends que le bien que je souhaite vendre est soumis au droit de préemption urbain. Puis-je proposer à la mairie de le lui vendre avant d’avoir trouvé un acheteur au préalable ? Oui. Vous pouvez informer le maire de votre intention de vendre. Cette déclaration d’intention vaut offre de vente au profit de la commune. Le notaire peut la notifier à la commune avant toute recherche d’un acquéreur. 10- Je vends ma quote-part d’un bien indivis, le droit de préemption urbain s’applique-t-il ? Le droit de préemption urbain s’applique aux cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble. Une exception: il ne s'applique pas lorsque la vente a lieu au profit de l'un des coïndivisaires initiaux. 11- Je vends mon bien, la mairie souhaite préempter. Elle offre un prix inférieur à celui que j’ai proposé. Suis-je obligé de lui vendre le bien ? Non. Le titulaire du droit de préemption peut offrir un autre prix. Le vendeur a alors trois options: - soit accepter le nouveau prix, - soit renoncer à la vente, - soit maintenir le prix initial et demander au juge de l’expropriation de déterminer le prix. 12 - Pour quels projets la mairie peut-elle exercer un droit de préemption ? Lorsqu'elle exerce son droit de préemption, la mairie doit utiliser ou vendre le bien acquis en vue de la réalisation d’un projet urbain d’intérêt général, notamment : - réaliser des équipements collectifs ; - lutter contre l’insalubrité ; - aménager des jardins familiaux. Il doit y avoir un intérêt économique et social. La décision de préempter doit être motivée. 13 - Il y a trois ans, la mairie a préempté un bien que j’avais mis en vente. Elle n’a pas réalisé le projet envisagé et revend le bien. Ai-je des droits ? Dans les cinq ans de l'exercice du droit de préemption, si le maire décide d’utiliser ou de vendre le bien préempté, à d’autres fins que celles pour lesquelles il a exercé ce droit, il doit en informer les anciens propriétaires. Ces derniers peuvent alors racheter ce bien par priorité. On parle de droit de rétrocession. Le prix est fixé à l’amiable ou par le juge de l’expropriation.
14 - Je vends ma quote-part indivise à une personne étrangère à l’indivision. Dois-je en informer mes coïndivisaires ? En cas de vente d'une quote part indivise à une personne qui n'est pas membre de l'indivision, les coïndivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Pour leur permettre d'exercer ce droit, celui qui vend doit notifier par huissier, aux autres indivisaires, le prix, l’identité de l’acquéreur, les conditions de la vente. Les coïndivisaires disposent d'un délai d'un mois à compter de la notification pour exercer leur droit. 15 - Nous sommes plusieurs indivisaires. J’envisage de céder ma quote-part à l’un d’entre nous. Les autres ont-ils un droit de préemption ? Non. Vous pouvez vendre votre quote-part au coïndivisaire de votre choix, car entre eux les coïndivisaires n’ont pas de droit de priorité. 16- Nous sommes tous d'accord pour vendre un bien indivis. Dans ce cas, puis-je obliger mes coïndivisaires à me le vendre ? La loi ne prévoit pas de droit de préemption dans ce cas. Mais dans certains cas, vous pouvez bénéficier d'une attribution préférentielle (exemple : attribution du logement à un des enfants du défunt qui occupe le bien à titre de résidence principale). Hypothèque 1- J’emprunte pour acquérir un bien immobilier. La banque me parle de cautionnement ou de privilège de prêteur de deniers. De quoi s’agit-il ?
Il s’agit de deux types de garantie. Dans le cautionnement, une personne (la caution) s’engage à rembourser la dette de l’emprunteur, à sa place, en cas de défaillance de celui-ci. Bien entendu en cas de paiement, la caution agira ensuite contre le débiteur pour être remboursée. Cette action pourra conduire à la vente du bien financé. Certaines sociétés se sont spécialisées dans ce type de garantie. Le privilège de prêteur de deniers est une garantie prise sur le bien, c’est une sorte d’hypothèque. Si le prêt n’est pas remboursé, la banque pourra engager une procédure de saisie immobilière de ce bien pour le vendre et être payé sur le prix.
2- Et l’hypothèque ?
Il s’agit, comme le privilège de prêteur de deniers, d’une garantie prise sur le bien. Elle permet à son bénéficiaire de saisir et faire vendre le bien immobilier en quelques mains qu’il soit (droit de suite) et d’être payé prioritairement sur le prix (droit de préférence). A la différence du privilège de prêteur de deniers qui ne peut garantir que la partie du prix payée le jour de l’acte de vente. L’hypothèque garantit la partie du prix payée ultérieurement et tout type de crédit. Ainsi, dans le cas d’une « vente sur plans », un privilège de prêteur de deniers garantira le prêt destiné à financer la partie du prix payée le jour de l’acte et une hypothèque celui servant au financement de la partie du prix payable à terme.
3- Je viens juste de finir de rembourser mon prêt immobilier qui était garanti par une hypothèque. Je revends le bien affecté par cette garantie. Des formalités doivent elles être accomplies à l’occasion de cette vente ?
Vous vous engagez à vendre à votre acquéreur un bien libre de toute inscription. L’hypothèque ne disparaît pas automatiquement au terme du prêt. Elle demeure encore un an après la date de la dernière mensualité prévue dans le contrat, si vous revendez le bien avant cette date, le notaire la radie. Il faut effacer l’inscription ce que l’on appelle une mainlevée.
4- J’ai acheté il y a quelques années un bien immobilier. J’ai remboursé par anticipation le prêt qui était garanti par un privilège de prêteur de deniers. L’inscription disparaît-elle ?
Non, le privilège de prêteur de deniers ne disparaît pas avec le simple remboursement du prêt. Comme pour l’hypothèque, même en cas de remboursement anticipé, l’inscription de cette garantie demeure encore un an après la date fixée lors de l’inscription initiale. Si l’on a besoin qu’elle disparaisse avant cette date, le notaire doit effectuer une mainlevée.
5- Je rencontre de grandes difficultés pour rembourser mon prêt. La banque bénéficie d’une hypothèque en garantie. Comment peut-elle agir sur le bien hypothéqué ?
La banque peut engager la saisie du bien en vue de sa vente aux enchères judiciaires. Depuis le 1er janvier 2007, les biens peuvent également être vendus à l’amiable avec l’autorisation du juge. Celui-ci détermine alors le prix en dessous duquel le bien ne peut être vendu et fixe un délai pour établir l’acte authentique.
6- Nous sommes plusieurs héritiers d’un bien immobilier. L’un d’entre nous rencontre de grandes difficultés financières. L’un de ces créanciers peut-il prendre une hypothèque sur le bien ?
Le créancier ne pourra pas prendre, sans l’accord de tous les indivisaires, une garantie sur la totalité du bien. En revanche, l’héritier concerné peut consentir une hypothèque limitée à sa quote-part. L’efficacité de cette garantie dépendra du partage. Si le bien est attribué à un autre indivisaire que le débiteur, l’hypothèque ne produit pas d’effet. Mais si le bien est attribué au débiteur, l’hypothèque peut produire tous ses effets.
7- Mon frère a reçu par donation la nue-propriété de la maison de famille. Il envisage de créer sa société. Peut-il proposer de donner ce bien en garantie à sa banque ?
Un nu-propriétaire peut en principe hypothéquer son droit de nue-propriété en garantie. Toutefois, l’acte de donation peut le lui interdire. Il lui faudra alors obtenir l’accord du ou des donateur (s).
8- Je rembourse un prêt qui a servi au financement d’un studio et qui est garanti par une hypothèque. J’envisage de donner ce studio à mon fils. Que se passera-t-il si je ne peux plus faire face au remboursement ?
La banque pourra saisir le bien même s’il est devenu la propriété de votre fils du fait de la donation. On parle alors de droit de suite. Par ailleurs, le contrat de prêt peut prévoir certaines clauses encadrant la donation que vous envisagez : obligation d’information de la banque, exigibilité immédiate du solde du capital… Votre notaire vous renseignera.
9- J’ai signé un contrat de réservation pour acheter un appartement sur plans. Mon banquier me parle d’hypothèque rechargeable. De quoi s’agit-il ?
L’hypothèque rechargeable vous permet de garantir avec une seule hypothèque plusieurs crédits successifs. Ces derniers peuvent être souscrits auprès de créanciers différents. L’hypothèque est initialement prise pour un montant déterminé. Le rechargement est possible jusqu’à ce même montant, dans la limite des remboursements effectués. Par exemple, vous empruntez une somme de 100 000 €. Après quelques années de remboursement, le capital restant dû est 75 000 €. Un nouveau crédit de 25 000 € maximum peut être garanti par la même hypothèque.
10- J’ai acheté un bien en l’état futur d’achèvement en 2000. La banque bénéficie d’une hypothèque au titre d’un prêt toujours en cours. Je souhaite emprunter pour réaliser des travaux. Le nouveau prêteur peut-il bénéficier de la première garantie ?
Pour pouvoir utiliser la première hypothèque afin de garantir un nouveau prêt, vous devez souscrire avec le prêteur initial un avenant. Ce dernier permettra à l’inscription de devenir rechargeable bien que cela n’était pas possible lors de la constitution de la garantie.
11- Je suis propriétaire de ma résidence principale. Je suis retraité avec une faible pension qui ne me permet plus de rembourser un prêt en cours. Puis-je sans vendre mon bien obtenir un capital versé en une ou plusieurs fois en donnant en garantie mon habitation ?
Vous pouvez souscrire auprès d’un établissement financier un prêt viager hypothécaire. Le montant prêté ne peut excéder la valeur de votre bien ce qui suppose la réalisation d’une expertise. Le remboursement interviendra à votre décès ou lors de la vente ou du démembrement de propriété du bien (donation de la nue-propriété à un enfant par exemple) si ces événements interviennent avant le décès La banque, pour s’assurer du remboursement, prendra une garantie sur votre bien.
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