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  Immobilier 1 - L'achat, Avant contrats, Acheter à 2
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La vente immobiliere

Vos questions/réponses


1 -  Le vendeur doit-il obligatoirement me fournir un diagnostic relatif à la conformité de l’installation électrique du logement lors de la vente ?

La loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 prévoit l'obligation de fournir un diagnostic de l'état des installations électriques réalisées depuis plus de quinze ans. Un décret reste en atente. 

2 - J’envisage d’acquérir une maison dans une région où de nombreuses inondations se sont produites. Le vendeur doit-il me donner des informations particulières ?

Si le logement est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques et naturels établi par la Préfecture, le vendeur doit en informer l’acquéreur.

Il doit également l’avertir des sinistres subis par l’immeuble pour lesquels il a reçu une indemnité d’assurance au titre des catastrophes naturelles.

A défaut, l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.

L’information doit être donnée à l’occasion de la signature d’un avant-contrat et/ou de la vente.

3 -  Je vais signer l’acte de vente de mon appartement au mois de mai. Le notaire m’informe que j’aurai à régler l’intégralité de la provision de charges du 2° trimestre, est-ce normal ?

Oui, vous êtes redevable de la provision qui est exigible au jour de la vente, en application du décret du 27 mai 2004.

Or, en principe les provisions sont appelées au premier jour du premier mois du trimestre. Vous devez donc payer l’intégralité de la provision du deuxième trimestre.

Aucune régularisation au prorata temporis ne sera effectuée en fin d’exercice par le syndic. Par contre, conventionnellement, un compte de prorata pourra être établi en accord avec l’acquéreur au titre des charges et des travaux le jour de l’acte de vente.

4 - Je viens d’acheter une maison, je constate des infiltrations sur les murs. Ai-je un recours contre le vendeur ?

En principe, le vendeur non professionnel peut s’exonérer, dans l’acte de vente, de la responsabilité des vices cachés, c’est-à-dire ceux qui rendent impossible ou plus difficile l’utilisation du bien conformément à sa destination (habitation).

Toutefois, si vous pouvez démontrer que le vendeur vous a sciemment caché ce défaut (ex : réfection complète des tapisseries avant la vente), vous pouvez engager sa responsabilité.

5 - Je vends mon studio pour lequel je rembourse un prêt garanti par une hypothèque. Des démarches particulières doivent elles être effectuées au moment de la vente ?

Oui, le notaire demandera à la banque son accord pour procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Cela entraînera des frais (émoluments du notaire, salaire du conservateur des hypothèques, débours…). La banque sera remboursée en priorité sur le prix de vente.

6 -  Est-il toujours obligatoire de procéder à une mainlevée ?

Non, en principe l’inscription hypothécaire disparaît, de plein droit, deux ans après la date initialement prévue pour le remboursement du prêt. Pour les inscriptions prises à compter du 25 mars 2006, ce délai est d'un an.

Mais si le bien est vendu avant que l’inscription se périme, la mainlevée devra être effectuée.

7 - Doit-on payer le prix le jour de la signature de l’acte de vente ?

Le principe est celui du paiement le jour de la signature de l’acte authentique par la comptabilité du notaire. Cela permet au vendeur d’être assuré du paiement et à l’acquéreur d’être sûr que les éventuels créanciers ont été désintéressés.

Néanmoins, le vendeur et l’acquéreur peuvent s’accorder sur des modalités de paiement, par exemple une partie du prix est payée à terme.

8 -  Je vais acheter une maison mais n’ayant pas les moyens de la financer seul, je souhaite que mon amie emprunte avec moi. Est-ce possible ?

Si vous désirez que votre amie participe au financement, elle devra être propriétaire dans la proportion de sa participation.

A défaut, l’administration fiscale risquerait de considérer que votre amie vous a consenti une donation indirecte (taxée à 60% dans votre cas) si vous apparaissiez comme le seul propriétaire du bien.

9 -  J’ai signé un compromis de vente. Le vendeur vient de décéder. L’acte de vente pourra-t-il malgré tout être signé ?

Oui, les héritiers (tenus des obligations du défunt) doivent continuer la vente aux mêmes conditions. S’ils refusaient, ils pourraient être poursuivis en justice pour obtenir l’exécution forcée de la vente.

10 -  J’ai acheté mon appartement il y a 4 mois. Je viens de me marier sans faire de contrat. A qui appartient le bien ?

Le bien vous appartient. Il constitue un bien propre. Néanmoins, si vous avez souscrit un prêt, les sommes qui auront été réglées durant le mariage seront prises en compte lors de la liquidation de la communauté à la suite d’un décès ou d’un divorce. On parle alors de récompense due à la communauté.

11 -  J’ai signé une promesse de vente. Je vais me marier sans contrat de mariage avant la signature de l’acte de vente définitif. A qui appartient le bien ?

Mariés sans contrat, le bien appartient aux deux époux sauf si vous avez assuré seul le financement par des fonds propres (ex : économies réalisées avant le mariage, donation des parents…). Dans ce cas, vous devez déclarer que les sommes employées pour acquérir ce bien vous appartiennent personnellement. Ce bien sera alors un bien propre.

12 - Je viens de signer une promesse de vente pour une maison ancienne comportant de vieilles cheminées. Or, le vendeur me dit qu’il a le droit de les enlever, est-ce exact ?

Non, le vendeur doit vous vendre un bien conforme à celui que vous avez visité.
Tout élément indissociable du bâtiment doit faire partie de la vente.

Il est préférable de préciser dans l’avant-contrat la liste des éléments que le vendeur peut emporter.

13 - J’ai conclu il y a trois mois un compromis de vente. Le vendeur peut-il refuser de signer l’acte de vente ?

Non, sauf s’il s’était réservé cette possibilité dans le compromis.

Vous pouvez poursuivre la vente forcée devant le tribunal de grande instance. Le juge pourra prononcer la réalisation de la vente ou pourra accorder des dommages intérêts.

14 - J’ai trouvé un appartement que je souhaiterais acquérir. Mais j’hésite car il est occupé par un locataire depuis deux ans. Quels sont ses droits ?

Dans votre cas, le locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption mais peut rester dans les lieux au moins jusqu’à la fin de son bail. Le logement sera vendu occupé.

Toutefois, s’il s’agit de la première vente du logement après la mise en copropriété de l’immeuble, le locataire bénéficie d’un droit de préemption.

Dans l’hypothèse d’une vente libre, il existe une priorité réservée au locataire. Le bailleur doit lui envoyer un congé pour vente au minimum six mois avant le terme de son bail. Le locataire dispose d’un délai de réponse de deux mois. Il doit ensuite réaliser la vente dans les deux mois (quatre s’il fait appel à un prêt).

15 - Je vais acheter un bien en Espagne. Puis-je faire intervenir mon notaire français ?

L’acte de vente d’un immeuble situé en Espagne peut être reçu par un notaire français.

Néanmoins, quelques difficultés liées à la rédaction de l’acte de vente peuvent se présenter (par exemple pour obtenir les renseignements sur le titre de propriété…).

De plus, les formalités de publicité foncière devront être accomplies par un notaire espagnol

Les avants contrats

1 - Quelle est la différence entre une promesse de vente et un compromis ?

Le compromis est une promesse réciproque de vendre et d’acheter : une personne s’engage à vendre, une autre promet d’acheter. Il y a consentement sur la chose et le prix. Il y a donc vente. On dit : « le compromis vaut vente ».

Dans la promesse unilatérale de vente, une personne (le promettant) s’engage, pour une certaine durée, envers une autre personne (le bénéficiaire) à lui vendre son bien, sans que ce bénéficiaire consente immédiatement à l’acquérir. En effet, l’acquéreur dispose d’un délai au terme duquel il devra lever l’option s’il souhaite toujours acquérir. La promesse unilatérale de vente sous seing privé doit être enregistrée dans un délai de 10 jours.

2 - Quelles sont les différences entre un avant contrat sous seing privé et sous forme authentique ?

L’acte sous seing privé est celui signé directement entre les parties ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’acte authentique est établi par le notaire et signé par les parties et le notaire.

3- Mon voisin dit que j'ai la possibilité de me rétracter et de ne pas acquérir le bien. Est-ce exact?

Si vous signez un avant-contrat (promesse de vente, compromis) pour acquérir un bien à usage d'habitation, vous bénéficiez après signature d’un délai de rétractation de sept jours, sans avoir à donner de motif.

4 - L’agence immobilière est-elle obligée d’envoyer la promesse de vente par lettre recommandée avec avis de réception pour faire courir le délai de rétractation?

La loi prévoit une notification par lettre recommandée avec avis de réception ou par tout autre moyen (exploit d’huissier, remise contre émargement…).

5 - Quelles conditions suspensives peut on insérer dans un avant-contrat ?

La condition suspensive d’obtention du prêt figure obligatoirement dans toute promesse, sauf mention manuscrite de l’acquéreur indiquant qu’il n’entend pas avoir recours à des prêts.

Les autres conditions suspensives les plus fréquentes sont :

- pour l’achat d’un terrain, l’obtention du permis de construire ;
- l’absence d’inscription hypothécaire ;
- la purge d’un droit de préemption administratif ou autre.

La rédaction de ces conditions suspensive peut être délicate. Il est conseillé de consulter un notaire.

En outre, peut être insérée toute clause ne portant pas atteinte à l’ordre public, non illicite par son objet, ni potestative (dont la réalisation dépend de la seule volonté de celui qui s’engage, par exemple : j’achète si je divorce).

6 - Quelles sont les obligations du vendeur lors de l’avant-contrat ? Faut il annexer des documents à la promesse ?

Le vendeur a vis-à-vis de l’acquéreur un devoir d’information sur le bien vendu.

Notamment, il doit fournir des éléments d'infomation sur l'amiante, le plomb, les termites, les risques technologiques, le diagnostic de performance énergétique. A compter de novembre 2007, ses obligations sont encore étendues: il devra informer l'acquéreur sur l'état de l'installation intérieure de gaz. Concernant l'installation électrique, un décret est attendu. Votre notaire vous renseignera.

7 - J’ai signé une promesse de vente, mais je ne veux plus acquérir le bien. Puis-je proposer que quelqu’un d’autre l’achète à ma place et aux mêmes conditions ?

Cela est possible si une faculté de substitution a été prévue dans votre promesse. A défaut le vendeur peut s’y opposer.

8 - J’ai signé une promesse de vente au prix de 125 000 euros, la mairie exerce son droit de préemption, doit-elle forcément acquérir le bien au prix indiqué dans la promesse de vente ?

Non, la mairie peut préempter au prix proposé ou offrir un prix plus faible. Dans ce dernier cas, le propriétaire peut :

- accepter le prix ;
- maintenir son prix. Il y a alors désaccord et le juge de l’expropriation est compétent ;
- renoncer à la vente.

9 - Les héritiers du vendeur décédé après la signature de la promesse de vente peuvent-ils refuser la vente ?

Non, en principe les héritiers doivent respecter les engagements du défunt.

10 - Nous sommes quatre à avoir signé une promesse de vente, l’un d’entre nous n’a pas obtenu son prêt, les autres sont-ils libérés de leur engagement ?

Oui, car une des conditions suspensives de la promesse de vente n’est pas réalisée. En effet, les parties au contrat ne sont plus les mêmes.

11 - Ma compagne souhaite acquérir un bien, je voudrais l’aider à le financer sans être coacquéreur, une banque m’accordera-t-elle un prêt ?

Non, car pour accorder un prêt immobilier, la banque exige du candidat emprunteur une promesse de vente l’engageant personnellement. En revanche, vous pourriez vous porter caution de votre compagne, ce qui n’est pas sans risque.

12 - Je viens de recevoir l’offre de prêt destinée à financer mon acquisition, je souhaite signer rapidement la vente, puis-je accepter l’offre immédiatement ?

Non, la réception de l’offre fait courir un délai de 10 jours permettant à l’emprunteur de réfléchir. L’acceptation ne peut être effectuée que par lettre à l’expiration de ce délai. Le cachet de la poste fait foi.

13 - Existe-t-il un délai légal maximum entre l’avant-contrat et la signature de l’acte authentique de vente ?

Non, seul un délai conventionnel peut être prévu.

En revanche, si vous sollicitez un prêt, le code de la consommation (loi Scrivener) prévoit que la durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à 30 jours.

14 - Chaque partie à l’acte peut-elle avoir son notaire ?

Oui, mais un seul des notaires sera rédacteur.

15 - Puis-je donner une procuration pour signer une promesse de vente ? Sous quelle forme ?

Oui, une procuration peut être donnée à toute personne capable, soit sous seing privé, soit sous forme authentique.

16 - Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ? Son montant est-il fixé par la loi ? Est elle encaissée dès son versement ?

En contrepartie de l’immobilisation de son bien (au profit de l'acquéreur), le vendeur peut réclamer une indemnité qui lui restera acquise si l’acquéreur ne lève pas l’option.
Son montant n’est pas fixé par la loi. En pratique, il varie entre 5 à 10% du prix.

L’indemnité est encaissée dés son versement lorsque la promesse de vente est signée en présence d’un professionnel bénéficiant d’une garantie financière (agence immobilière, notaire).

17 - Dans quel cas l’indemnité d’immobilisation est-elle restituée à l’acquéreur ?

Elle l’est :

- si l’acquéreur se rétracte dans le délai de sept jours,
- si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée,
- si le vendeur refuse de signer l'acte de vente, à condition que l'acquéreur ne demande pas la réalisation de la vente en justice.

18 - Peut-on insérer des clauses dans l’acte définitif non stipulées dans l’avant-contrat ?

Oui, si les parties sont d’accord. Toutefois, certaines modifications pourront entraîner une nouvelle purge du délai de rétractation de sept jours.

19 - Quel est l’intérêt d’indiquer la présence de biens mobiliers dans la promesse de vente ?

Le prix des biens mobiliers ne sera pas compris dans l’assiette des droits d’enregistrement. L'existence du mobilier et son évaluation doivent être justifiées.

Immobilier : L'achat à deux

1. Un époux, marié sous le régime de la communauté, qui vit séparé de son conjoint, peut-il acquérir seul un bien ?

Si l’achat est financé par des économies réalisées durant le mariage ou à l’aide d’un prêt, le bien dépendra de la communauté de biens qui existe toujours entre les époux. En conséquence, au moment du partage de la communauté, le conjoint non acquéreur pourra réclamer la moitié du bien acquis. Il est donc préférable pour l’époux d’engager une procédure de divorce avant d’acheter son bien.

Il peut aussi demander au juge le report de la date de dissolution de la communauté au jour de la séparation de fait d’avec son conjoint (cessation de cohabitation et de collaboration).

Depuis le 1er janvier 2005, les époux peuvent se mettre d'accord sur la date de report des effets du divorce pendant l'instance en divorce et ce quelque soit la procédure choisie.

2. Deux époux communs en biens, en instance de divorce, peuvent-ils acheter séparément un bien ? Quels sont les droits du conjoint de l’époux acquéreur sur ce bien ?

Le bien acheté par l’un des deux époux est en principe commun sauf s’il est financé par des fonds propres. Néanmoins, les époux peuvent s’entendre sur le report des effets du divorce au jour de leur séparation de fait (cessation de cohabitation et de collaboration), afin que le bien reste propre à celui qui l’acquiert.

3. Deux époux sont propriétaires de leur logement. Que se passe-t-il en cas de décès de l’un d’eux ?

Le conjoint survivant bénéficie d’un droit au logement temporaire gratuit d’une durée d' un an à compter du décès :

- si le logement constitue sa résidence principale à la date du décès,
- et s’il dépend entièrement (exemple : bien propre) ou pour partie (le défunt était en indivision sur ce bien) de la succession ou s'il appartient aux deux époux.

A l’issue de ce délai, le conjoint survivant peut bénéficier d’un droit viager s’il en fait la demande dans l’année du décès, si le bien dépend totalement de la succession ou appartenait aux seuls époux. Ce droit n'existe pas si le défunt était en indivision sur ce bien avec une autre personne. 

Le conjoint survivant peut aussi demander l’attribution préférentielle de la propriété du logement. En cas de demande conjointe avec d’autres héritiers (exemple : les enfants), l’attribution est de droit (automatique) pour ce conjoint.

4. Le conjoint peut-il être privé de son droit viager ?

Oui. Le conjoint survivant peut être privé du droit viager que le bien appartienne au seul défunt ou aux deux époux. Seul un testament authentique (testament reçu par un notaire en présence de deux témoins ou devant deux notaires) doit être établi. Un testament olographe ne suffit pas.

5. Des époux, mariés sous le régime de la séparation de biens, peuvent-ils acheter un bien à parts égales, même si l’un d’eux ne finance qu’une faible partie du prix ?

Si la quote-part de propriété acquise par chaque époux ne correspond pas au financement qu’il effectue, en cas de mésentente des époux ou au décès de l’un d’eux, des difficultés peuvent apparaître. Cette avance pourra être considérée comme un prêt (qui devra alors être remboursé) ou comme une donation.

IMPORTANT: les donations de biens présents entre époux consenties depuis le 01/01/2005 ne sont plus révocables.

6. Deux concubins peuvent-ils acheter à parts égales, même si l’un d’eux ne finance qu’une faible partie du prix ?

En cas de séparation ou de décès d’un des concubins, un contentieux peut naître, car celui qui a financé la plus grande part du bien, ou un de ses héritiers, pourra souhaiter récupérer l’intégralité des fonds investis. Il devra alors démontrer avoir consenti un prêt à son concubin afin de lui permettre d’acquérir sa part. Il est donc préférable de faire constater ce prêt par écrit (par exemple, dans une reconnaissance de dette notariée). A défaut de pouvoir prouver le prêt, le paiement pourra être considéré comme une donation irrévocable.

L’administration fiscale pourrait demander le paiement des droits à hauteur de 60 % des sommes transmises (et d’éventuelles pénalités) en invoquant une donation déguisée.

7. Quels sont les droits du concubin ayant financé des travaux sur un bien immobilier appartenant à son compagnon ?

Ce concubin peut vouloir récupérer les sommes avancées et pourra invoquer différents fondements :

- soit en démontrant l’enrichissement sans cause (cas où le patrimoine d’une personne s’est enrichi sans raison légitime au détriment de celui d’une autre personne qui s’est appauvri) ;

- soit sur le fondement de la gestion d’affaire (fait pour une personne de réaliser des actes d’administration dans l’intérêt d’un tiers sans que ce dernier l’en ait chargé) ;

- soit en établissant l’existence d’une société de fait (par l'existence d’apports, et l'intention de collaborer sur un pied d’égalité à la réalisation d’un projet commun ainsi qu’aux bénéfices et pertes).
- soit en justifiant avoir consenti un prêt à son concubin.


8. En cas de décès d’un concubin propriétaire, son compagnon peut-il rester dans les lieux ?

Le concubin survivant non propriétaire n’a pas le droit d’occuper le bien postérieurement au décès car il n’est pas héritier du défunt. S’il continue à occuper le bien sans accord, les héritiers pourraient poursuivre son expulsion et lui réclamer une indemnité d’occupation devant le tribunal de grande instance.

En cas d’accord, ils pourraient lui permettre de rester dans le bien à certaines conditions.

Lorsque le logement appartient aux deux concubins, la situation est la même : le survivant ne peut imposer aux héritiers sa décision d’occuper le logement sauf accord entre eux.

Pour améliorer les droits du survivant, chaque concubin peut léguer notamment l’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation à son compagnon (par testament).

(Pour la situation des partenaires pacsés : voir question n°12.)

9. Comment déterminer la part de chacun des concubins quand ils achètent ensemble ?

La répartition doit correspondre au financement réel, tenant compte des apports personnels et de la participation au remboursement du prêt. Pour éviter des conflits lors d'une séparation ou d'un décès, l'acte d'acquisition constatera cette répartition sous forme de pourcentage.

10. Deux concubins ont acheté un bien et se séparent. Que se passe-t-il ?

Aucune règle ne régit la séparation des concubins.

Si le bien est vendu, le prix est partagé en fonction des droits de chacun, figurant dans le titre de propriété.

Si l’un des concubins rachète la part de l’autre, on parle alors de « licitation ». Il doit pouvoir financer totalement l’opération afin que son concubin ne soit plus tenu du remboursement du prêt.

En cas de mésentente sur la répartition du prix de vente, voir questions précédentes.

11. Sous quelle forme deux concubins doivent-ils acheter ? Doivent-ils constituer une SCI ?

Si deux concubins achètent un bien immobilier, ils sont sous le régime de l’indivision. Ils doivent prendre toutes les décisions à l’unanimité. mais si l'un d'entre eux détient les deux tiers (2/3) du bien, il pourra prendre certaines décisions seul (exemple : conclure un bail, faire réaliser une réparation urgente ...) En revanche, il ne peut prendre seul la décision de vendre.

Chaque concubin peut demander à sortir de l’indivision à tout moment, et provoquer en justice la vente du bien.

Une convention d'indivision (5 ans au plus) peut être signée.

Cependant le recours à la SCI permet d’éviter ces inconvénients :

- la société est propriétaire du bien,
- les décisions se prennent à la majorité prévue par les statuts,
- aucun des deux concubins ne peut provoquer la vente judiciaire.

12. Quelles précautions doivent prendre deux partenaires pacsés lorsqu’ils achètent un bien ?

Les partenaires doivent décider s’ils achètent seul ou à deux et le préciser au notaire.

S'ils souhaitent acheter ensemble et qu'ils ont opté dans la convention de pacs pour le régime de "l'indivision" spécifique au pacs, le bien leur appartient chacun pour moitié. Dans ce cas, le partenaire qui paierait plus de la moitié du bien, ne pourrait prétendre au remboursement de cette créance auprès de son partenaire en cas de séparation..

Si les partenaires n'ont pas choisi le régime de l'indivision mais acquièrent un bien ensemble, sans indiquer leurs quote-parts respectives : le bien leur appartient chacun pour moitié. Mais le partenaire qui a utilisé des fonds personnels et qui peut le prouver, peut prétendre au remboursement de sa créance.

Dans les autres cas, la répartition s'effectue entre les partenaires en fonction de leur financement respectif. Cette répartition est  indiquée dans l'acte d'achat.
Mais, les partenaires pacsés n’étant pas héritiers l’un de l’autre, s’ils souhaitent que le bien soit conservé par le partenaire survivant, deux solutions s’offrent à eux :

- la rédaction d'une convention d'indivision permettant au partenaire de se faire attribuer la quote-part du défunt moyennant finance;

- l’établissement d’un testament par chacun d’eux, et indépendamment de la convention de PACS, notamment pour se léguer l’usufruit de leur part respective.

Ces possibilités s’étendent aux concubins non pacsés, mais le PACS présente un intérêt fiscal : le partenaire pacsés, pour les décès survenus depuis le 22 août 2007, est exonéré de droits de succession. sur les biens recueillis dans la succession de son partenaire.

 Depuis le 1er janvier 2007, le partenaire survivant bénéficie d'un droit d'occupation gratuite pendant un an du logement constituant sa résidence principale. Il conserve pendant ce même délai la jouissance du mobilier garnissant le logement.


13. Quel est l’intérêt pour deux concubins d’acheter un bien immobilier en tontine ?

La tontine est le pacte par lequel deux ou plusieurs personnes acquièrent un bien en commun, en jouissent leur vie durant et dont la propriété revient entièrement au survivant.

Fiscalement, cette opération donne lieu à l’application des droits de mutation à titre onéreux sur la part transmise si la valeur totale du bien n’excède pas 76.000 euros au 1er décès et si le bien constitue la résidence principale des concubins.

Si la valeur excède 76.000 euros ou si le bien ne constitue pas leur résidence principale, le survivant est redevable des droits de mutation à titre gratuit, soit 60% pour des concubins, sur la part transmise au décès.



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