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  Immobilier 2 - SCI, Ventes aux enchères, Plus values
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La SCI

1 -  Pourquoi créer une SCI ?

Quelques raisons principales:

- pour permettre à plusieurs personnes d’acquérir un bien, tout en évitant l’inconvénient principal de l’indivision : l’unanimité.

- pour permettre aux commerçants, industriels, artisans, entrepreneurs et professionnels libéraux de dissocier leur patrimoine personnel de celui de leur entreprise.

- pour protéger une personne : en cas de concubinage, les statuts peuvent prévoir la continuation de la SCI avec le concubin survivant.
Les héritiers du concubin défunt ne pourront pas demander au survivant de quitter le bien car celui-ci appartient à la SCI. Le bien n’est pas en indivision entre les associés.

- pour faciliter la répartition de son patrimoine : il est plus simple de partager des parts sociales que des biens immobiliers.

- pour réduire les risques de saisie par les créanciers personnels d’un des associés : la société étant propriétaire du bien, les créanciers personnels de chacun des associés ne peuvent le saisir car les associés ne possèdent que des parts.

2 - Un associé qui a apporté l’immeuble à la société peut-il le reprendre ?

Oui, avec l’accord de tous les associés :
- soit pendant la durée de la société,
- soit lors de sa dissolution :
· si les statuts le lui permettent,
· ou si lors du partage de la société consécutif à la dissolution, le bien existe toujours dans la masse à partager.

Si la valeur du bien dépasse la valeur des parts de l’associé « repreneur », ce dernier devra une indemnité (soulte) à ses co-associés.

3 -  L’associé d’une SCI qui occupe à titre de résidence principale un logement appartenant à la société est-il exonéré d’impôt sur la plus-value lors de la vente du bien ?

Si un associé d’une SCI occupe, à titre de résidence principale et gratuitement, un appartement appartenant à la société, il est exonéré en cas de cession de ce bien à hauteur de la quote-part de plus-value lui revenant.

4 -  Que deviennent les biens à la dissolution de la SCI ?

La propriété des biens est transférée aux associés. La dissolution est assimilée à une cession à titre onéreux. En cas de plus-value, celle-ci est imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits dans la société.
(Toutefois, pour les sociétés civiles d’attribution, voir question suivante.)

5 -  A la dissolution d’une société civile d’attribution, les associés supportent-ils la plus-value immobilière ?

Les sociétés civiles d’attribution ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur division par lots destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance, et accessoirement la gestion et l’entretien de ces immeubles.

En cas de partage pur et simple sans soulte, les associés ne sont pas redevables d’un impôt sur la plus-value immobilière lors de la dissolution de la société et de l’attribution des biens aux associés.

6 -  Peut-on utiliser une SCI pour louer en meublé ?

La SCI doit avoir un objet civil (exemple : la location non meublée). Si la société loue en  meublé, ce qui constitue une activité commerciale, elle sera traitée fiscalement comme une société commerciale et relèvera de l’impôt sur les sociétés.

7 -  Qui peut-être associé de la SCI ?

Sauf clauses restrictives des statuts, toute personne physique ou morale capable peut être associée d'une SCI.

Les associés doivent être au minimum deux.

La nationalité des associés et leur domiciliation n’ont pas d’importance.

8 - Que se passe-t-il en cas de décès d'un associé? 

Le décès d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la société qui continue avec les héritiers ou légataires du défunt sans agrément des autres associés :

- il existe une exception pour les personnes morales héritières d’un associé décédé. Elles ne peuvent devenir associées qu’avec un agrément de tous les associés sauf clause contraire dans les statuts.

- les statuts peuvent prévoir des dérogations à la continuation de la société :  

  • agrément des héritiers ou légataires par les autres associés,
  •  dissolution de la société en raison du décès,
  • continuation de la société avec les seuls associés vivants.
    Les héritiers ou légataires qui ne deviennent pas associés ont droit à la valeur des parts sociales de l’associé décédé.

9 - Existe-t-il un capital minimum pour créer une SCI ?

Non, la loi ne fixe aucun capital minimum.

10 - Quelles sont les contraintes de la SCI ?

- de nombreuses obligations à respecter : 

  • accomplir des formalités de constitution (ex : rédiger des statuts, accomplir les formalités de publicité, commerciales) ; 
  • assumer une gestion contraignante (tenue d’une comptabilité, assemblées générales, obligations déclaratives…)…

Ces obligations occasionnent des frais de fonctionnement.

- une liberté de décision des associés moins importante : l’immeuble appartient à la société et non aux associés : ces derniers ne sont propriétaires que de parts sociales. Leur liberté est moins grande puisqu’ils doivent s'entendre pour prendre des décisions collectives. Leur mésentente persistante peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de chacun.

- une absence de véritable marché pour négocier les parts de SCI : il est plus difficile pour les associés de céder leurs parts que de vendre un bien immobilier.

- des inconvénients liés à l’apport de biens immobiliers :

  • cet apport est soumis au droit de préemption urbain;
  • il constitue fiscalement une cession à titre onéreux imposable éventuellement au titre des plus-values.

11 - Des époux peuvent-ils constituer une SCI ?

Oui, des époux peuvent constituer une SCI entre eux ou avec d’autres personnes. Un seul époux peut être associé de la société.

12 - Un seul époux peut-il apporter un bien commun ? 

Oui. Son conjoint doit en être averti. L’information donnée à ce dernier doit être justifiée dans l’acte. S’il n’a pas été informé de cet apport, il peut le ratifier et à défaut, la nullité de l’apport est encourue.

Le conjoint n’est pas forcément associé, mais il peut revendiquer cette qualité :

- lors de l’apport ou de l’acquisition. Dans ce cas, il n’a pas besoin d’agrément, celui donné par le conjoint suffit ;

- ultérieurement. Un agrément est nécessaire si les statuts le prévoient.

13 - Un associé peut-il sortir de la SCI ?

Un associé ne peut être engagé de manière perpétuelle :

- il peut se retirer à tout moment de la société. Les statuts peuvent fixer les conditions du retrait. Dans leur silence, une décision unanime est nécessaire. En cas de refus des associés, le retrait peut être autorisé en justice pour justes motifs (exemple : privation du droit de vote des associés minoritaires par les majoritaires) ;

- il peut également céder les parts qu’il détient, à titre gratuit (donation) ou à titre onéreux (vente).

Les ventes aux enchères dans l'immobilier

1 - Faut-il un chèque de banque ou un chèque simple pour consigner?

 

Pour un bien mis à prix à une valeur inférieure à 125 000 € et une consignation inférieure à 25 000 € un chèque simple suffit.


Dans les autres cas, vous devez consigner en déposant un chèque de banque ou un chèque de notaire.


Pour les enchérisseurs non résidents, des conditions spécifiques de consignation s'appliquent : consultez à l'avance le notaire sur ce sujet

 

2 - La faculté de réunion de lots

 

Le jour de la vente, les différents biens concernés par la réunion de lots sont d'abord mis en vente séparément et adjugés temporairement.

Immédiatement après cette mise en vente séparées, les différents biens sont réunis en un seul lot d'enchère qui est à son tour mis en vente. La mise à prix de ce lot unique est calculée en additionnant :

  • les montants d'adjudication des différents biens
  • et/ou les mises à prix de ceux qui n'ont pas été adjugés

S'il n'y a pas d'enchère portée sur cette réunion de lots, les adjudications des lots séparés sont confirmées.


Dans le cas contraire, c'est l'acquéreur de la réunion des lots qui emporte la vente et les adjudications de ces mêmes biens vendus séparément sont annulées.

 

3 - Quand le prix de la vente est-il réglé ?

 

Le paiement de votre prix de vente peut être fait dès le 11ème jour suivant la vente ( à l'expiration du délai de surenchère), l'acquéreur prend alors possession des lieux. Toutefois l'acquéreur dispose des quarante cinq jours qui suivent l’adjudication pour payer son acquisition.

 

4 - Qui peut participer à une vente par adjudication ?

 

Tout le monde. Les adjudications sont des ventes aux enchères publiques.

Le caractère public de ces ventes signifie qu'elles sont ouvertes à tous, qu'elles sont dirigées par des notaires en tant qu'officiers publics, et qu'elles sont assorties de publicité sur la date de la vente, sur la salle de vente et sur les biens vendus.

Le sérieux des enchères est garanti par le dépôt d'un chèque de consignation.

 

5 - Pourquoi vendre aux enchères?

 

La vente aux enchères est une solution pour toute transaction immobilière. C'est un mode de vente rapide qui permet le rapprochement des vendeurs et des acheteurs sur le prix exact du marché. La commercialisation traditionnelle et sur internet permet une très large publicité de la vente.

 

La mise aux enchères répond particulièrement au besoin de certains vendeurs qui veulent vendre des biens rares. Elle est la solution pour tous ceux qui recherchent une vente en toute impartialité pour départager des acheteurs ou des indivisaires, pour tous les vendeurs qui recherchent la transparence de la vente publique, pour les ventes des biens de mineurs ou de majeurs protégés.

 

6 - Où et quand ont lieu les ventes aux enchères ?

 

Tous les notaires de la Compagnie des notaires de Paris ainsi que tous les notaires de France qui le souhaitent, vendent aux enchères dans une salle d'adjudications unique. Elle se trouve dans l'Hôtel de la Compagnie des Notaires de Paris. Elle est située Place du Châtelet 12, avenue Victoria à Paris dans le 1er arrondissement.


Les ventes sont organisées tous les mardis sauf pendant les périodes de vacances scolaires parisiennes.

 

 

7 - Quel est le délai pour organiser une vente?

 

Le processus de vente


Une vente aux enchères peut s'effectuer en 2 mois :


J-60, le notaire fait réaliser une expertise pour évaluer la valeur du bien, constitue le cahier des charges et purge le droit de préemption le cas échéant.
J-45, la proposition de mise à prix du service des ventes aux enchères et le conseil de votre notaire vous permettent de fixer la valeur de départ des enchères.
J-30 la transmission des pièces au service des ventes aux enchères permet le lancement de la publicité.
J-20 Début des visites des biens et mise à disposition du cahier des charges par le notaire.
J0 La vente désigne un adjudicataire
J+11 Sauf surenchère, la vente devient définitive.

 

8 - Quels sont les biens proposés aux enchères ?

 

Tous les biens immobiliers, libres ou occupés, peuvent être proposés aux enchères : appartements, chambres, maisons, châteaux, terrains agricoles ou à bâtir, immeubles, locaux de bureaux, locaux commerciaux, locaux industriels… quelles que soient leur importance, leur localisation géographique, leur nature et quel que soit le droit qui s’y rattache (nue-propriété ou usufruit).

 

9 - A qui vous adresser pour organiser votre vente aux enchères ?

 

Pour organiser votre vente aux enchères, votre première démarche consistera à faire appel à un notaire. Quelle que soit l'implantation géographique de votre bien, tous les notaires sont à votre disposition pour organiser votre vente aux enchères.

Vous pouvez donc choisir votre notaire en fonction de vos convenances personnelles. La liste des notaires est accessible sur ce site.


Une liste des notaires de la Compagnie est par ailleurs disponible sur simple demande à la Chambre des Notaires de Paris – 12 avenue Victoria - Paris 75001

 

10 - Comment se renseigner sur les modalités de la vente ?

 

Toutes les conditions de la vente figurent dans le cahier des charges. Ce document contient la désignation et la description des biens à vendre, les éléments relatifs à l'urbanisme et à l'état hypothécaire, les origines de propriété, les servitudes, les charges que devra supporter l'acquéreur, les observations relatives à la fiscalité du bien, la date de la vente, la mise à prix et le montant de la consignation pour enchérir, les modalités relatives au transfert de propriété et d'entrée en jouissance du bien….


Préparé et rédigé par le notaire du vendeur, il répond à toutes les exigences relatives à votre information. C'est l'acte de vente que vous compléterez en fixant vous-même le prix d'acquisition. Le cahier des charges, est mis à votre disposition trois semaines avant le jour de la vente en l'étude du notaire du vendeur.


Il est très important de consulter le cahier des charges parce que toutes les informations relatives à la vente, hors le prix que vous fixerez en portant vos enchères, sont fournies avant la vente. C'est pourquoi le délai de réflexion de 7 jours n'existe pas en matière de vente aux enchères.

 

11 - Qu'est-ce que la vente à la bougie?

 

La vente à la bougie est une coutume très ancienne, en dehors de l'aspect symbolique et juridique (article 706 du code de procédure civile) ce système permet un temps de réflexion suffisant à l'enchérisseur. La bougie est une petite mèche, un feu, qui se consume en quelques dizaines de secondes.

 

Lorsqu'elle s'éteint, elle laisse monter une fumée indiquant, sans ambiguïté, son extinction. C'est après l'extinction de 2 feux successifs sans nouvelle enchère survenue pendant la durée de leur combustion que l'adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur.

 

12 - A quoi sert le chèque de consignation?

 

Le chèque de consignation garantit la sécurité des enchères. La consignation sert à payer les frais à la charge de l'adjudicataire: droits d'enregistrement, émoluments du notaire, remboursement des coûts de publicité et d'organisation des enchères. Le surplus éventuel couvre une partie du prix.

 

13 - Comment trouver le bien qui vous intéresse ?

 

Vous trouverez l'intégralité des annonces à Paris sur le site http://www.encheres-paris.com. Chaque bien est présenté de manière détaillée et chaque annonce indique la localisation précise du bien à vendre, sa description, le montant de la mise à prix, les dates des visites organisées sur site ainsi que les coordonnées du Notaire du vendeur qui vous apportera les renseignements complémentaires que vous souhaitez (urbanisme, charges, frais).

 

Les annonces sont regroupées par séance de vente et nos ventes sont organisées tous les mardis sauf pendant les vacances scolaires parisiennes.

Vous pouvez aussi consulter les annonces dans le programme officiel des ventes du Châtelet. Ce programme est disponible gratuitement au centre d'information de la Chambre des Notaires de Paris (Paris Notaires infos - 1 Boulevard de Sébastopol - Paris 1er), dans les offices notariaux parisiens et dans les offices des départements limitrophes.


Toutes les ventes font aussi l'objet d'annonces dans les rubriques immobilières de la presse nationale ou régionale.

Recevez le programme des ventes

L'abonnement au programme officiel des ventes du Châtelet coûte 11 € pour 12 numéros, soit 24 séances. Pour vous abonner, adressez votre demande à AI éditions - 8, rue de l'EST - 92100 BOULOGNE en précisant :


Vos nom, prénom
Adresse
Téléphone (facultatif) 

Joindre un chèque de 11 € à l'ordre de "AI éditions - Ventes aux enchères" (15,25 € pour les abonnements à l'étranger)

 

14 - Comment connaître le résultat des enchères ?

 

Les résultats des ventes sont en ligne dans les quarante huit heures suivant l'adjudication sur le site www.encheres-paris.com . Ils sont également publiés sur le programme officiel des ventes.

 

15 - Peut-on porter les enchères soi-même ?

 

Aux enchères des notaires, vous êtes invités à porter librement vos enchères. Si vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas porter vous-même les enchères, vous avez la possibilité de vous faire représenter par un notaire de votre choix ou par une personne à qui vous aurez donné procuration.

 

Plus Values

 

 1 -  Je suis propriétaire de ma résidence principale depuis moins de deux ans, je la vends, paierais-je l’impôt sur la plus-value ?

Non, la vente de la résidence principale n’entraîne pas d’imposition au titre de la plus-value quelle que soit la durée de détention du bien.

Pour l’administration fiscale constitue une résidence principale, la résidence effective et habituelle du contribuable.

2 - J’ai mis ma résidence principale en vente, je ne l’habite plus, suis-je toujours exonéré ?

En principe, le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente.

Toutefois, l’administration fiscale admet certaines exceptions, notamment :

- lorsque le bien a été occupé jusqu’à sa mise en vente, mais ne l’est plus à la date de la vente. Il faut toutefois que la vente intervienne dans un « délai normal », délai apprécié par l’administration ;

- lorsque les époux se séparent ou divorcent aux conditions suivantes :

- l’immeuble constituait leur résidence principale lors de la séparation,

- la vente est motivée par leur rupture ;

- la cession intervient dans un « délai normal » après la séparation.

3 - Dans quelles conditions serais-je exonéré si je vends un garage situé à côté de ma résidence principale ?

La vente doit intervenir en même temps que celle de votre habitation principale car la loi exonère également la cession des dépendances immédiates et nécessaires du logement.

Le garage doit être situé à une distance inférieure à un kilomètre par rapport à votre habitation.

4 - Je possède une résidence secondaire depuis dix ans, je la vends. La durée de détention est-elle prise en compte pour le calcul de l’impôt sur la plus-value ?

Un abattement de 10% par an à partir de la sixième année de détention s’applique. Cela entraîne une exonération totale au bout de quinze ans.

5 - J’ai refait la salle de bains dans un bien que je revends, puis-je déduire le montant des travaux lors du calcul de la plus-value ?

Les travaux de construction, reconstruction, agrandissement, ou amélioration réalisés par des entreprises sont ajoutés au prix d’acquisition pour leur montant réel. L’installation d’une salle de bains peut être considérée comme une dépense de cette nature. Cela permet de réduire la base de calcul de l’impôt (voir question suivante).

Mais, ces dépenses ne doivent pas avoir été prises en compte pour la détermination des revenus fonciers, ni présenter le caractère de dépenses locatives.

Si le contribuable est propriétaire depuis plus de cinq ans, et même s’il ne peut pas apporter les justificatifs du montant réel des travaux, un forfait de 15% du prix d’acquisition est appliqué. Ce forfait ne concerne que la vente d’un immeuble bâti.

6 - Comment se calcule l’impôt sur la plus-value ?

La plus-value taxable s’obtient en soustrayant le prix d’acquisition au prix de vente.

Le prix d’acquisition est notamment majoré :

- des frais d’acquisition à titre onéreux (vente) : droits d’enregistrement, émoluments du notaire… pour leur montant réel ou pour une somme forfaitaire égale à 7,5% du prix d’acquisition ;

- le cas échéant, des frais d’acquisition à titre gratuit (donation ou succession) si le cédant les a lui-même supportés ;

- du montant réel des éventuels travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration réalisés par des entreprises ou d’une somme forfaitaire égale à 15% du prix d’acquisition, si la vente concerne un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, ;

- des frais de voirie, réseaux et distribution.

Le prix de vente est lui éventuellement diminué du montant de certains frais dont :

- la commission d’agence si le vendeur la supporte ;

- les frais d’établissement des diagnostics obligatoires (amiante…) ;

- des frais de mainlevée (hypothèque…).

Sur le montant obtenu (plus-value brute), on applique ensuite l’abattement pour durée de détention (10% par an à partir de la sixième année) puis un abattement fixe de 1000 euros.

On obtient alors la plus-value nette imposable qui est taxée à 27%.

7 - Qui déclare la plus-value ?

Le notaire est chargé de l’établissement de la déclaration de plus-value lors de la vente.

La déclaration est signée par le vendeur ou son mandataire.

Dans la majorité des cas, l’impôt est déclaré et payé à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble à l’occasion de l’accomplissement des formalités de publicité foncière

8 - La SCI dans laquelle je possède des parts vend un immeuble, qui paye l’impôt sur la plus-value ?

Les associés, s’ils sont des personnes physiques, sont soumis aux règles d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value est déterminée au niveau de la société ; le délai de détention de l’immeuble est décompté à compter de son acquisition par la société (voir question n° 6).

Mais les associés seront personnellement imposés en fonction de leur part dans le capital social.

Si un associé occupe gratuitement le bien, à titre de résidence principale, il est exonéré à hauteur de sa quote-part mais les autres associés seront imposés.

Si l’associé occupe le bien toujours à titre de résidence principale mais moyennant un loyer, il ne pourra pas bénéficier de cette exonération.

9 - Je vends un bien dont j’ai hérité au décès de mon père, comment est déterminée la plus-value ?

Le bien est entré dans votre patrimoine au décès de votre père dans les cas suivants :

- vous êtes seul héritier,
- vous revendez le bien indivis,
- ce bien vous a été attribué lors du partage successoral.

C’est à partir du décès que court le délai de détention du bien ou de votre quote-part indivise.

La valeur à retenir comme prix d’acquisition du bien ou de votre quote-part est celle portée dans la déclaration de succession.

Si un abattement de 20% a été appliqué sur la valeur réelle du bien, parce que à la date du décès le bien constituait la résidence principale du défunt ainsi que celle de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou leurs enfants mineurs ou majeurs protégés, la valeur retenue en tient compte.

10 - Je vends un bien dont j’ai reçu la nue-propriété par succession au décès de mon père puis l’usufruit au décès de ma mère, comment calcule-t-on la plus-value ?

La plus-value sera déterminée de la manière suivante : la durée de détention a commencé à courir au décès de votre père. La valeur d’entrée dans votre patrimoine est celle de la pleine propriété du bien au jour du décès et non celle de la nue-propriété puis celle de l’usufruit.

11 - Je rachète la part de ma compagne sur un bien acheté ensemble. Que se passera-t-il lorsque je revendrai le bien si je ne l’habite pas ?

Vous serez en principe imposé sur la plus-value (pour les cas d’exonération, voir question n°12).

La date retenue comme date d’acquisition du bien sera :

- pour la quote-part rachetée à votre amie, celle de l’acte de rachat (licitation) ;
- pour la quote-part que vous possédez depuis l’acquisition du bien, celle d’achat de cette part.

12 - Quels sont les cas d’exonération autre que celui de la cession de la résidence principale ?

Sont exonérés de l’impôt, les ventes :

- de biens détenus depuis plus de quinze ans ;

- de biens dont le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € ;

- de biens échangés dans le cadre d’opérations de remembrement ;

- de biens qui font l’objet d’une expropriation si le prix est intégralement utilisé dans le délai d’un an à l’acquisition, la construction, reconstruction, ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles ;

- par les titulaires de pension de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité aux conditions suivantes :

 - ne pas être passible de l’ISF au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession,

 - leur revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année précédant celle de la cession doit être inférieur à certaines limites.




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