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  Immobilier 3 - Viager, Droit de préemption, Hypothèque
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Viager

 1. Comment trouver un bien à acheter en viager ?

Comme pour l’acquisition de tout bien immobilier, il faut consulter :

- un notaire,

- les annonces diffusées par les particuliers,

- les agences immobilières (dont certaines sont spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager).

2.  J’ai acheté un bien en viager. Le vendeur qui occupait le bien, vient de décéder. Quand vais-je récupérer les clefs ? Quelles formalités dois-je accomplir ?

A la suite du décès du vendeur (crédirentier), l’acquéreur peut prendre possession de son bien. Le contrat organise le plus souvent les modalités de restitution des clefs et d’enlèvement des meubles par les héritiers (s’ils n’ont pas été vendus avec l’immeuble).

A défaut de précisions particulières, l’acquéreur se rapprochera des héritiers ou de leur notaire. Dans l’ignorance de leur identité, il saisira le juge.

La vente étant parfaite dès la signature de l’acte d’achat, toutes les formalités de publicité ont été accomplies.

3. J’ai signé une vente en viager il y a 10 jours. Or, le crédirentier vient de décéder. Que se passe-t-il ?

Le Code Civil prévoit que la vente est nulle si le crédirentier meurt, dans les 20 jours de la signature du contrat, d’une maladie dont il était atteint à cette date.

En effet, la vente en viager doit comporter un aléa, c’est-à-dire dépendre d’un évènement incertain, en l’occurrence la durée de vie du crédirentier.

4.  Mon acquéreur vient de décéder. Vais-je continuer à percevoir ma rente ?

Oui, les héritiers de votre acquéreur (débirentier) sont tenus au paiement de la rente jusqu’à votre décès.

5. Quels sont mes recours si je ne perçois plus ma rente ?

Le principe est que le crédirentier peut faire saisir et vendre le bien immobilier s'il n'est plus payé. Le prix de cette vente est utilisé pour payer la rente. Mais comme le viager est souvent occupé, les parties peuvent prévoir une clause résolutoire dans le contrat : les arrérages de la rente payés ou échus seront en principe acquis au crédirentier à titre de dommages et intérêts. Le bouquet devra être restitué au débirentier.


6.  Comment est fixée la rente ?

La rente est fixée d’un commun accord, entre les parties en fonction de :

- la valeur du bien ;

- l’occupation du bien par le crédirentier (usufruit, droit d’usage et d’habitation ou viager libre) ;

- l’âge du crédirentier (de son espérance de vie);

- la rentabilité théorique du bien. 

Les tables de mortalité établies par les compagnies d’assurance constituent des références que les parties peuvent utiliser pour fixer la rente.

A défaut de tenir compte de ces critères, la vente pourrait encourir la nullité pour absence d'aléa (évènement futur et incertain dont la date est imprévisible le jour de la signature du contrat), élément essentiel de la vente en viager. Exemple : crédirentier atteint d'une grave maladie.


7.  La rente est-elle indexée ?

Oui. Le plus souvent, le contrat prévoit une clause d’indexation. A défaut, la loi prévoit la révision annuelle de la rente.

La loi de finances comporte un tableau de cœfficients d’augmentation à appliquer en fonction de la date du contrat.

8.  Qu’est-ce que le "bouquet" ?

C’est la partie du prix payée comptant. Son montant est librement déterminé entre les parties. Le contrat ne prévoit pas toujours de bouquet.

9. La rente est-elle révisée si le crédirentier part en maison de retraite ?

La révision doit avoir été prévue dans l’acte de vente. Diverses stipulations peuvent être convenues. Par exemple, le crédirentier peut se voir accorder la possibilité de prendre possession du bien contre le paiement d’une rente plus forte.

10.  La vente en viager est-elle une vente comme les autres ?

Oui, toutes les règles relatives à la vente doivent être respectées (par exemple : la signature par acte authentique).

Seules les modalités de paiement du prix sont particulières : tout ou partie du prix sera payé de manière échelonnée jusqu’au décès du crédirentier (le vendeur).

11. Quelles sont les dépenses à la charge de l’acquéreur ?

Il faut distinguer deux cas :

- le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers …) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;

- le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.

A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).

La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.

Droit de préemption

 1 - Je viens de louer un logement, mon bailleur souhaite le vendre, suis-je prioritaire pour l’acheter ?

 

En principe non, car vous ne bénéficiez d’un droit de préemption qu’à la fin de la durée de votre bail (initial ou renouvelé) et sous réserve que le bailleur respecte un préavis de six mois lorsqu’il vous adressera un congé pour vente.

 

Deux exceptions  (voir questions 3 et 4):

  • si votre bailleur est propriétaire de tout l’immeuble (sous certaines conditions);
  • s'il s'agit de la première vente de ce logement après la mise en copropriété de l'immeuble dans lequel il est situé. 

 

2 - Mon bailleur souhaite que je parte pour vendre le logement qu’il me loue, ai-je un délai ?

 

Si votre bailleur souhaite vous donner congé pour vendre, il doit vous en aviser, par lettre recommandée ou acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Ce congé, sous peine de nullité, doit comprendre certaines mentions obligatoires.

 

A ce titre,  vous bénéficiez d’un droit de préemption pour acquérir le logement que vous louez.

 

Si vous ne souhaitez pas exercer votre droit, vous avez six mois pour quitter les lieux.

 

3 - Je suis locataire d’un logement relevant de la "loi de 1948", mon propriétaire qui possède tout l’immeuble, souhaite vendre les logements par lots. Est-ce que je bénéficie d’un droit de préemption ?

 

Oui. Lors de la première vente du logement après la  mise en copropriété de l’immeuble, tout locataire bénéficie d’un droit de préemption au titre de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

 

Ce droit de préemption ne constitue pas un congé pour vendre.

 

Ce droit concerne aussi tous les locataires d'un local  à usage d'habitation.

 

4- Je suis locataire d'un appartement situé dans un immeuble appartenant à un seul propriétaire. A la suite de son décès, ses héritiers veulent vendre l'immeuble. Quels sont mes droits?

 

Si l'immeuble comprend plus de 10 logements et que le propriétaire veut le vendre en intégralité en une seule fois, le locataire bénéficie d'un droit de préemption pour acquérir le logement qu'il occupe sauf si l'acquéreur s'engage dans l'acte notarié à poursuivre la location pendant les six années qui suivent la vente.

 

5 - J’ai reçu un congé pour vente provenant du bailleur qui bénéficie de l'usufruit sur le bien. Ce congé est-il valable ? Ai-je un droit de préemption ?

 

Au congé que vous avez reçu est associée une offre de vente (droit de préemption du locataire). Cette offre de vente doit également être signée par le nu-propriétaire. 

 

A défaut, le congé est nul. Aussi, vous pourrez rester dans les lieux.

 

6 - J’ai acquis un bien aux enchères. Je viens d'être informé qu'il s'agissait de la première vente du logement depuis la mise en copropriété de l'immeuble. J'apprends que le locataire n'a pas été convoqué à la séance de vente aux enchères. Quelles sont les conséquences ?

 

Le procès-verbal d’adjudication doit être notifié au locataire. Il disposera alors d’un mois, à compter de cette notification, pour se substituer dans l'achat et devenir propriétaire à votre place.

 

 7 - J’ai appris que mon bailleur envisage de vendre à un tiers le logement que j’occupe à un prix inférieur à celui qu’il m’avait proposé, suis-je prioritaire pour l’acheter à ce prix ?

 

Oui. Dans le cas où le bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux proposés dans le congé pour vente que vous avez reçu. Il doit vous notifier les nouvelles conditions ou le nouveau prix, et ce sous peine de nullité de la vente.

 

Si le bailleur ne l’a pas fait, le notaire devra y procéder.

 

Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de la notification pour faire connaître sa décision d’acquérir.

 

8 - Comment peut-on savoir si la vente d’un bien est soumise au droit de préemption de la mairie ?

 

Le droit de préemption de la mairie s'appelle le droit de préemption urbain. Il ne peut être institué que dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols rendu public ou d’un plan local d’urbanisme approuvé. Si la commune est dans ce cas, il est possible de demander au maire s’il existe un droit de préemption dans sa commune et les secteurs dans lesquels s’exerce ce droit.

 

9- J'apprends que le bien que je souhaite vendre est soumis au droit de préemption urbain. Puis-je proposer à la mairie de le lui vendre avant d’avoir trouvé un acheteur au préalable ?

 

Oui. Vous pouvez informer le maire de votre intention de vendre. Cette déclaration d’intention vaut offre de vente au profit de la commune. Le notaire peut la notifier à la commune avant toute recherche d’un acquéreur.  

 

10-  Je vends ma quote-part d’un bien indivis, le droit de préemption urbain s’applique-t-il ?

 

Le droit de préemption urbain s’applique aux cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble.

 

Une exception: il ne s'applique pas lorsque la vente a lieu au profit de l'un des coïndivisaires initiaux.

 

11- Je vends mon bien, la mairie souhaite préempter. Elle offre un prix inférieur à celui que j’ai proposé. Suis-je obligé de lui vendre le bien ?

 

Non. Le titulaire du droit de préemption peut offrir un autre prix.

 

Le vendeur a alors trois options:

 

- soit accepter le nouveau prix,

- soit renoncer à la vente,

- soit maintenir le prix initial et demander au juge de l’expropriation de déterminer le prix.

 

12 - Pour quels projets la mairie peut-elle exercer un droit de préemption ?

 

Lorsqu'elle exerce son droit de préemption, la mairie doit utiliser ou vendre le bien acquis en vue de la réalisation d’un projet urbain d’intérêt général, notamment :

 

-   réaliser des équipements collectifs ;

-   lutter contre l’insalubrité ;

-    aménager des jardins familiaux.

 

Il doit y avoir un intérêt économique et social. La décision de préempter doit être motivée.

 

13 - Il y a trois ans, la mairie a préempté un bien que j’avais mis en vente.  Elle n’a pas réalisé le projet envisagé et revend le bien. Ai-je des droits ?

 

Dans les cinq ans de l'exercice du droit de préemption, si le maire décide d’utiliser ou de vendre le bien préempté, à d’autres fins que celles pour lesquelles il a exercé ce droit, il doit en informer les anciens propriétaires. Ces derniers peuvent alors racheter ce bien par priorité. On parle de droit de rétrocession.

 

Le prix est fixé à l’amiable ou par le juge de l’expropriation.

 

14 -  Je vends ma quote-part indivise à une personne étrangère à l’indivision. Dois-je en informer mes coïndivisaires ?   

 

En cas de vente d'une quote part indivise à une personne qui n'est pas membre de l'indivision, les coïndivisaires bénéficient d'un droit de préemption. Pour leur permettre  d'exercer ce droit, celui qui vend doit notifier par huissier, aux autres indivisaires, le prix, l’identité de l’acquéreur, les conditions de la vente.

 

Les coïndivisaires disposent d'un délai d'un mois à compter de la notification pour exercer leur droit.

 

15 -  Nous sommes plusieurs indivisaires. J’envisage de céder ma quote-part à l’un d’entre nous. Les autres ont-ils un droit de préemption ?

 

Non. Vous pouvez vendre votre quote-part au coïndivisaire de votre choix, car entre eux les coïndivisaires n’ont pas de droit de priorité.

 

16- Nous sommes tous d'accord pour vendre un bien indivis. Dans ce cas, puis-je obliger mes coïndivisaires à me le vendre ?

 

La loi ne prévoit pas de droit de préemption dans ce cas.

 

Mais dans certains cas, vous pouvez bénéficier d'une attribution préférentielle (exemple : attribution du logement à un des enfants du défunt qui occupe le bien à titre de résidence principale).

 

Hypothèque

 

 1- J’emprunte pour acquérir un bien immobilier. La banque me parle de cautionnement ou de privilège de prêteur de deniers. De quoi s’agit-il ?

Il s’agit de deux types de garantie.
Dans le cautionnement, une personne (la caution) s’engage à rembourser la dette de l’emprunteur, à sa place, en cas de défaillance de celui-ci. Bien entendu en cas de paiement, la caution agira ensuite contre le débiteur pour être remboursée. Cette action pourra conduire à la vente du bien financé. Certaines sociétés se sont spécialisées dans ce type de garantie.

Le privilège de prêteur de deniers est une garantie prise sur le bien, c’est une sorte d’hypothèque. Si le prêt n’est pas remboursé, la banque pourra engager une procédure de saisie immobilière de ce bien pour le vendre et être payé sur le prix.

2- Et l’hypothèque ?

Il s’agit, comme le privilège de prêteur de deniers, d’une garantie prise sur le bien. Elle permet à son bénéficiaire de saisir et faire vendre le bien immobilier en quelques mains qu’il soit (droit de suite) et d’être payé prioritairement sur le prix (droit de préférence).

A la différence du privilège de prêteur de deniers qui ne peut garantir que la partie du prix payée le jour de l’acte de vente. L’hypothèque garantit la partie du prix payée ultérieurement et tout type de crédit.

Ainsi, dans le cas d’une « vente sur plans », un privilège de prêteur de deniers garantira le prêt destiné à financer la partie du prix payée le jour de l’acte et une hypothèque celui servant au financement de la partie du prix payable à terme.

3- Je viens juste de finir de rembourser mon prêt immobilier qui était garanti par une hypothèque. Je revends le bien affecté par cette garantie. Des formalités doivent elles être accomplies à l’occasion de cette vente ?

Vous vous engagez à vendre à votre acquéreur un bien libre de toute inscription.

L’hypothèque ne disparaît pas automatiquement au terme du prêt. Elle demeure encore un an après la date de la dernière mensualité prévue dans le contrat, si vous revendez le bien avant cette date, le notaire la radie. Il faut effacer l’inscription ce que l’on appelle une mainlevée.

4- J’ai acheté il y a quelques années un bien immobilier. J’ai remboursé par anticipation le prêt qui était garanti par un privilège de prêteur de deniers. L’inscription disparaît-elle ?

Non, le privilège de prêteur de deniers ne disparaît pas avec le simple remboursement du prêt. Comme pour l’hypothèque, même en cas de remboursement anticipé, l’inscription de cette garantie demeure encore un an après la date fixée lors de l’inscription initiale. Si l’on a besoin qu’elle disparaisse avant cette date, le notaire doit effectuer une mainlevée.

5- Je rencontre de grandes difficultés pour rembourser mon prêt. La banque bénéficie d’une hypothèque en garantie. Comment peut-elle agir sur le bien hypothéqué ?

La banque peut engager la saisie du bien en vue de sa vente aux enchères judiciaires.

Depuis le 1er janvier 2007, les biens peuvent également être vendus à l’amiable avec l’autorisation du juge. Celui-ci détermine alors le prix en dessous duquel le bien ne peut être vendu et fixe un délai pour établir l’acte authentique.

6- Nous sommes plusieurs héritiers d’un bien immobilier. L’un d’entre nous rencontre de grandes difficultés financières. L’un de ces créanciers peut-il prendre une hypothèque sur le bien ?

Le créancier ne pourra pas prendre, sans l’accord de tous les indivisaires, une garantie sur la totalité du bien.

En revanche, l’héritier concerné peut consentir une hypothèque limitée à sa quote-part. L’efficacité de cette garantie dépendra du partage. Si le bien est attribué à un autre indivisaire que le débiteur, l’hypothèque ne produit pas d’effet. Mais si le bien est attribué au débiteur, l’hypothèque peut produire tous ses effets.

7- Mon frère a reçu par donation la nue-propriété de la maison de famille. Il envisage de créer sa société. Peut-il proposer de donner ce bien en garantie à sa banque ?

Un nu-propriétaire peut en principe hypothéquer son droit de nue-propriété en garantie.
Toutefois, l’acte de donation peut le lui interdire. Il lui faudra alors obtenir l’accord du ou des donateur (s).


8- Je rembourse un prêt qui a servi au financement d’un studio et qui est garanti par une hypothèque. J’envisage de donner ce studio à mon fils. Que se passera-t-il si je ne peux plus faire face au remboursement ?

La banque pourra saisir le bien même s’il est devenu la propriété de votre fils du fait de la donation. On parle alors de droit de suite.

Par ailleurs, le contrat de prêt peut prévoir certaines clauses encadrant la donation que vous envisagez : obligation d’information de la banque, exigibilité immédiate du solde du capital…
Votre notaire vous renseignera.

9- J’ai signé un contrat de réservation pour acheter un appartement sur plans. Mon banquier me parle d’hypothèque rechargeable. De quoi s’agit-il ?

L’hypothèque rechargeable vous permet de garantir avec une seule hypothèque plusieurs crédits successifs.

Ces derniers peuvent être souscrits auprès de créanciers différents.
L’hypothèque est initialement prise pour un montant déterminé. Le rechargement est possible jusqu’à ce même montant, dans la limite des remboursements effectués. Par exemple, vous empruntez une somme de 100 000 €. Après quelques années de remboursement, le capital restant dû est 75 000 €. Un nouveau crédit de 25 000 € maximum peut être garanti par la même hypothèque.

10- J’ai acheté un bien en l’état futur d’achèvement en 2000. La banque bénéficie d’une hypothèque au titre d’un prêt toujours en cours. Je souhaite emprunter pour réaliser des travaux. Le nouveau prêteur peut-il bénéficier de la première garantie ?

Pour pouvoir utiliser la première hypothèque afin de garantir un nouveau prêt, vous devez souscrire avec le prêteur initial un avenant. Ce dernier permettra à l’inscription de devenir rechargeable bien que cela n’était pas possible lors de la constitution de la garantie.

11- Je suis propriétaire de ma résidence principale. Je suis retraité avec une faible pension qui ne me permet plus de rembourser un prêt en cours. Puis-je sans vendre mon bien obtenir un capital versé en une ou plusieurs fois en donnant en garantie mon habitation ?

Vous pouvez souscrire auprès d’un établissement financier un prêt viager hypothécaire.

Le montant prêté ne peut excéder la valeur de votre bien ce qui suppose la réalisation d’une expertise.

Le remboursement interviendra à votre décès ou lors de la vente ou du démembrement de propriété du bien (donation de la nue-propriété à un enfant par exemple) si ces événements interviennent avant le décès

La banque, pour s’assurer du remboursement, prendra une garantie sur votre bien.



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