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LOGEMENT : Tout savoir sur les arnaques en la matière


S'engager sur 15, 20, voire 30 ans, à vous de voir.... D'autant que les 15% à gagner chaque année sur la valeur du bien acquis ne sont plus à espérer dorénavant...Pourquoi une telle augmentation jusqu'à maintenant ? Tout d'abord, le déséquilibre entre offre et demande dopée par l'allongement de la durée de vie et la croissance de familles monoparentales. de facto, il y a eu une montée des loyers de 4,6% pour les appartements et de 3% pour les maisons chaque année en moyenne. Un crac est il envisageable ? OUI selon certains agents et économistes. Comme en 1991 la bulle peut éclater surtout quand on sait que certains paient le meme prix d'un appartement à Bobigny qu'il y a sept ans à Neuilly, on peut se poser qq questions... La banque centrale prend cela très au sérieux et compte bien remonter petit à petit les taux. Désormais avec des taux d'intérets revenus à plus de 4% et des conditions d'emprunt moins favorables, les acheteurs devraient être moins nombreux en 2007. La FNAIM prévoit en 2007 une stabilité du neuf et une baisse de 4% de l'ancien. NATEXIS envisage même une baisse des prix générale de 5% l'année prochaine et 10% en 2008...

Vous allez acheter ? Attention aux taux !!!

Comme acquéreur vous allez payer les droits de mutation : 4,6% du prix de vente. Où va cet argent? 3,6% va au conseil général du département où se trouve le bien et 1,2% à la commune. Imaginez bien que les collectivités locales ont apprécié cet engouement à l'achat ces dernières années...
Dans les banques , le prêt immobilier devient un produit d'appel. On vous dit 4% et c'est pour 15/20 ans !Les banquiers n'hésitent pas à rogner sur leurs marges. Le banquier peut meme vous preter jusqu'à 110% du prix d'achat pour payer les frais de notaire. Nous portons votre attention sur la "negative equity" . ce mot barbare désigne l'allongement de la durée du crédit où les premières mensualités sont consacrées au remboursement des intérets. Mais si baisse des prix, ou si revente prématurée à cause d'un divorce, l'opération revient à rembourser davantage ce que vaut le bien...
ATTENTION aux taux révisables !
Avec un taux fixe, pas de surprise, même mensualité chaque mois sur 5/10/15/20 ans, mais avec un taux révisable, le taux est révisé chaque année selon l'indice Euribor. Atout du taux : le taux de départ est plus intéressant qu'un taux fixe et souvent garanti pour les 2 premières années. Risque important avec la remontée des taux annoncée, se retrouver "étrangler" par des taux élevés. Comment se prémunir : Fixez un "cap", fourchette de deux points par exemple vers le haut et le bas que le taux ne peut dépasser. Exemple : taux "capé" à 3,5 +2/-2 ira entre 1,5 et 5,5. Si on vous propose du 4%, prenez le toujours ! Le taux révisable pourra mieux convenir à des investisseurs qui désirent revendre rapidement un bien.

Faut il prendre un courtier?

Oui dans la mesure du possible car ils pourront vous proposer des taux plus intéressants que si vous passez par une banque directement. Il en existe beaucoup sur internet (meilleurtaux.com , CAFPI, ACE, Empruntis...) .Sachez simplement que ni la caisse d'épargne, ni le crédit agricole n'ont des contrats avec des courtiers donc vous passerez à cote de leurs offres. De plus selon les courtiers, ceux ci ont plus ou moins de banques dans leur "panier de propositions". Comment cela se passe-t-il? Vous allez chez le courtier, vous amenez les pièces (bulletins de salaire etc..), il vous décroche un rdv dans une banque et il se rémunère soit directement avec la banque qui lui versera 1% du montant du prêt, soit il vous le demande directement. Ne versez jamais le moindre euro avant la signature définitive de l'offre de prêt ! Bien que cela soit interdit depuis 2001, il arrive que des courtiers réclament le paiement de frais de dossier en échange du nom de la banque avec qui vous allez traiter. N'oubliez jamais que cet intermédiaire a plutôt intérêt à ce que l'opération se réalise car il en vit !

L'assurance décès invalidité.
L'offre de pret intègre de façon automatique en général cette assurance bien qu'aucune loi ne mentionne cette obligation. Son coût alourdi en général le taux d'intérêt nominal de 0,35% ce qui au bout du compte représente 10 à 15% du montant total du crédit. Le principe veut que la banque "refile en gros" sa clientèle à une compagnie d'assurance en bloc contre une discrète commission de celle-ci. Ce sont en général des assurances "mutualistes" donc que vous ayez 25 ans ou 50 ans, vous payez la meme chose. Dès les 50 ans passés, on vous le fait payer et passé 75 ans les garanties ne fonctionnent plus et donc l'assureur se mets aux abonnés absents. Autre cas moins réjouissant les malades, vous pouvez avoir à passer un examen médical chez un médecin agrée d'un groupe d'assurance. Si une anomalie est détectée (Pb cardiaque par ex), alors la "surprime" explose et peut vous coûter très cher. Plutôt que d'accorder une confiance aveugle au banquier, n'hésitez pas à voir un courtier qui pourra vous dénicher un contrat beaucoup moins onéreux que celui proposé par la banque.
Le 1/1/2007 la convention AERAS (Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) entrera en vigueur par laquelle les professionnels s'engagent, en échange de surprimes, à faciliter l'accès au crédit des personnes handicapées et qui voyaient auparavant leurs dossiers refusés faute d'assurance. Le montant maximum du pret passera de 250 000 à 300 000 euros, la limitation de durée est levée et un système de mutualisation des surprimes permettra de réduire celles ci.

Et l'ISF comme à l'île de ré, vais je le payer si mon bien prend tant de valeur?

Vous avez tous eu echos l'histoire de ces paysans de l'ile de ré en Charente Maritime qui devaient s'acquiter de l'ISF car la valeur de leur patrimoine avait largement dépassé les 750 000 € seuil plancher pour commencer à payer le dit-impot. Certains -ils sont rares- ont demander une classification de leur terrain constructible en terrain agricole pour ne pas y être soumis mais bon, mieux vaut construire et en récupérer les fruits quitte à payer l'ISF selon certains, l'autre combine consiste en la donation à ses enfants majeurs. Soit en pleine propriété, soit à titre d'usufruit pour une période 5 à 10 ans. Cette dernière solution permet de récupérer son bien ensuite.

La taxe d'habitation , vais je la payer ?
NON si vous etes au RMI ou avez plus de 60 ans et touchez moins de 7 417 euros par an. Des réductions sont accordées si vos revenus ne depassent pas un certain plancher.Son calcul reste toujours assis sur la taille du logement, sa situation etc... et sera souvent plus cher là où des collectivités ont besoin d'argent pour le social par exemple et de facto oins cher dans certains communes huppées. Cherchez l'erreur... Son mode de calcul est promis régulièrement à une refonte mais rien n'est prévu pour le moment...

Que penser des maisons vendues à 100 000€?
Jean Louis Borloo, ministre de la cohésion sociale, afin de faciliter l'accès à la propriété a lancé la construction de lotissements de maisons à 100 000€. 700 sites en France sont susceptibles d'etre visés par la mesure. Seulement ces lots sont construits sur des communes souvent excentrées et les malfaçons sont souvent constatées. L'endettement est cependant considérable pour des familles souvent à revenus modestes avec des durées de 30 à 35 ans. Donc méfiance face à cette accession trop facile à la propriété...

Et les agences comment traiter avec elles?
Souvent pour vous attirer dans leurs agences, leurs commerciaux n'hésitent pas à surévaluer votre bien pour au bout de 3 semaines vous demander de baisser son prix de 15 à 20%. Pour une bonne estimation déjà par vous même, sachez que le magazine PAP a édité un guide avec 33 critères pour évaluer un bien.
Attention aussi aux mandats exclusifs qui vous iterdisent par exemple de faire appel à des concurrents ou de vendre vous même votre bien. Ce mandat régit &0% des ventes et peut couvrir au maximum 6 mois. Au delà il est considéré comme étant une clause abusive. La loi expose qu'après 3 mois, ce mandat exclusif peut être révoqué unilatéralement par lettre recommandée avec un préavis de 15 jours. Quid du mandat simple? Vous pouvez en réaliser plusieurs dans diverses agence mais sachez que les professionnels oublient souvent la loi Hoguet du 2 janvier 1970.Ce texte stipule que les honoraires seront versés à celui qui concluera la transaction en obtenant un avant contrat (promesse ou compromis de vente). Seulement si deux agences A et B ont été mandatés pour vendre un appartement. Si vous allez d'abord voir A et qu'il vous le propose mais que vous refusez puis que vous allez voir B et que vous acceptez, A vous reclamera surement les honoraires. Donc de nombreux litiges sur le sujet... Relisez bien aussi l'avant contrat qui récapitule la description du bien, d'eventuels problèmes de termites, les conditions hypothécaires,et détaille les conditions suspensives sans lesquels le contrat ne se réaliserait pas. Cet avant contrat est L'ACTE qui vous engage devant la loi et non l'acte notarié seulement. Si vous êtes locataires des abus sont à prévoir avec les charges locatives (elles sont payées à la base par le bailleur qui les repercutent sur votre loyer - eau, chauffage, entretien, gardiennage -). Ces sommes sont provisionnées chaque années puis régularisées auprès du propriétaire par le syndic. Seulement le locataire peut, en théorie, demander le double des factures justifiant ces frais car ces factures doivent être conservées un mois.Très souvent les sommes demandées pour l'entretien des parties communes et espace verts sont excessives et les locataires ne doivent honorer que les dépenses correspondant à la rémunération du personnel, charges sociales et fiscales. La TVA et marge bénéficiaire en sont excluent ! Et si la distinction n'est pas établiue dans les factures, le locataire n'a rien à payer! Autre source de conflit : Les travaux ! Un décret du 26 aout 1987 stipule que seules "les réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire."A savoir les poignées de porte, remplacement de vitres, interrupteurs, moquette etc... Mais les agences auront tendanceà vous rallonger la liste. Par exemple, le remplacement del a chaudière est aux frais du propriétaire sur présentation du devis dument établi. Les myens pour faire pression sont quasi nuls. La déclaration au greffe est un moyen efficace. Vous payez la nouvelle chaudière, gardezla facture, faites cette déclaration en préciant que vous vous appuyez sur ce decret. Cela se traduit par une injonction de payer ou une injonction de faire si vous reclamez des travaux sans cesse repoussés.

Technique juridique si vous hésitez entre deux biens à acheter !
La loi SRU (solidarité et renouvellement urbain) du 1er juin 2001 vous permet en toute légalité de bloquer toutes transactions sur 2 appartements qui vous font hésiter. Vous signez le meme jour une promesse unilatérale de vente pour chacun des deux appartements qui vous intéressent et vous bénéficiez de 7 jours pour choisir tranquillement et envoyer une lettre recommandée qui vous permet de vous rétracter sans frais pour l'appartement laissé pour compte. Les agences se gardereont bien de vous parler de cette possibilité pour éviter que vous n'alliez voir ailleurs...

Et si vous etes propriétaire comment se prémunir contre les impayés?
Vous pouvez souscrire une assurance qui coute entre 2 et 3% des loyers. Si le locataire ne paie plus, l'assureur se chargera de récupérer l'argent et faire expulser le locataire. Seulement sachez que l'assureur n'acceptera de vous assurer que si le locataire affiche un salaire égal à 4 fois le montant du loyer et se trouve en CDI. A savoir que les impayés représentent dans le secteur privé moins de 2% des cas, autant dire peanuts!

L'achat sur plan , quels recours en cas de livraison du bien non conforme.
C'est un fait, le promoteur doit vous livrer le logement et les parties communes conformément à la description remise lors de l'achat. Outre les retards qui ont pu s'accumuler dont souvent les promoteurs rejettent la responsabilité par des clauses d'exclusion contenues dans le contrat de vente, ces malfaçons sont monnaie courante. La mise en demeure est la première chose à faire en lettre recommandée avec accusé de réception. il n'obtempère pas, faites constater par huissier les défauts, puis mettez le en demeure une seconde fois. Si il répond toujours aux abonnés absent, assignez le devant le tribunal de grande instance (si enjeu> à 10 000 euros), dépechez vous, vous avez un an à compter de la livraison pour le faire (hors cas des vices cachés). Des expertises, et contre expertises pourront etre ordonnées par le juge. Soyez patient la procédure peut durer 3 ans mais le jeu en vaut la chandelle.

Les syndics et administrateurs de biens.
Avant le 1er decembre 1986, les honoraires de syndics étaient fixés par des arretés préfectoraux mais depuis, la corporation est libre de déterminer ceux ci. La grosse arnaque la plus courante consiste dans le choix des prestatires pour effectuer les travaux dans une copropriété. Plutot que de faire un appel d'offres, la technique la plus courante consiste dans le choix d'une entreprise "partenaire" qui va gonfler ses tarifs de 10 à 20% et remettre une commission de 5 à 10% au syndic (en remerciement du choix), ces 10 à 20% d'augmentation étant supportés par la copropriété. Si on demande au syndic, mais pourquoi n'avez vous pas pris Y qui était moins cher que X. On vous répondra, X connait mieux l'immeuble, sera plus rapide etc... Le commission était auparvant versée par des sociétéx ecran mais depuis peu celles ci sont reversées sous la forme de cadeaux, voyages, bons d'achat dans la grande distribution etc... En principe, un syndic fait payer un forfait annuel à la copropriété. L'objectif est de facturer un maximum d'éléments hors forfait. En moyenne le forfait annuel est de 150 à 200€ par lot. On vous fera payer en supplément l'archivage, les photocopies, les chaises pour les AG... Les syndics créent également leurs propres sociétés d'expertise, par exemple pour l'expertise termites, assurances, qui sont imposées en "accessoire" au contrat annuel.

Pour rénover un bien avec l'aide de l'Anah (association nationale pour l'amélioration de l'habitat)
L'anah verse 440 millions d'€ de subventions chaque année ! Cela concerne les biens ayant plus de 15 ans dans le but d'améliorer la salubrité, l'accessibilité aux handicapés, l'isolation thermique etc...Pour les propriétaires qui occupent leur bien et qui ont des revenus modestes, l'aide peut aller jusqu'à 13 000€. Pour ceux qui louent et ceci sans prise en copte des revenus, l'aide peut etre beaucoup plus conséquente. Les propréiataires dans ce cas, devront s'engager à louer "moins cher" leur bien une foi sles travaux réalisés pendant 9 ans. Une fois ce délai passés, les loyers pourront etre réévalués.



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